XX生态高新示范区总体规划.ppt

融资方式 招商策略 盈利模式 运营架构 开发次序 开发模式 区域开发启动资金不足的情况下如何合理安排开发策略？后续持续开发如何融资？ 如何搭建一个高效的运营组织，保障大规模城市更新项目的顺利实施？ 在制定项目开发运作策略时如何合理安排大规模开发次序？ 如何制定合理的土地开发次序和开发节奏以实现土地最大化增值？ 如何根据区域开发的目标制定有针对性的招商策略？ 大规模城市建设项目经常遇到的问题: 开发策略 3-1 开发模式 3 土地开发模式就是通过对融资方式、运营架构、开发次序、盈利模式等问题的合理解决实现区域开发的核心目标 3 开发策略 3-2 运营架构 案例研究下的三种运作架构模式，本项目属于何种模式？ 区域开发 运作模式 案例 主要特点 保障措施 评价 政府主管 深圳中心区 洛阳新区 合肥政务文化新区 北京CBD 加纳利码头改造 政府审批规划 政府下设独立机构（开发建设办公室）全面负责 为新区投资开发提供有力的政策和组织保障 具有政府权威性的独立机构十分关键，有利于灵活开发和迅速决策 要求政府经济实力强、组织运作能力高、招商引资能力强 关注社会效益实现 政府主导、公司运作 上海陆家嘴 长沙新河三角洲 开发公司为政府设立的公司，经市政府审批后全权负责开发建设 加强城市和开发公司之间的关系、协调好基础设施和政策要求，对全新的开发尤其重要 注重行政、社会、经济多元目标实现 招商融资便利 保障新区开发进程、开发效率高 多元合作 丹佛CBD “丹佛城市中心联盟”是CBD商家赞助的非赢利性组织，主要为商家和开发商进行宣传工作 “市长高峰会”听取各方意见并决策 联盟的设立便于追踪提出问题和改革意见 高峰会的机制为所有利益相关方创造提出问题的机会，并确保成效 经济利益主导 注重快速变现、追求速度 规划控制弱 即使企业选择使用它自己的资金来投资, 利率代表着所投 资那些资金的机会成本而不是将资金放贷出去的利息。 案例 资金来源 条件 利弊 深圳新区 政府从全市土地出让收益中调配 土地局与规划局合二为一 土地出让收益储备充足 利：不占用政府其他支出款项资金 广州珠江新城 政府财政调拨专款 政府财政收益量大 可进行综合调配使用 利：开发启动快 上海浦东新区 变土地为资本，向市场融资 建立公司化运作模式 利：政府无财政负担 弊：开发风险大 深圳盐田新区 行政拨款启动新区开发 新区为新设行政区 利：有利于完善基础设施，改善投资环境 深圳龙岗 中心城 土地开发、基础设施由开发商建设 以地补偿，投资返换 利：政府不投资 弊：政府被动 案例 资金来源 条件 利弊 深圳新区 土地出让收益 基础设施建设推进 弊：地价款拖欠，影响公共服务设施建设 广州珠江新城 土地出让收益 土地抵押贷款资金 基础设施建设推进 产权关系清晰 利：多渠道融资，保证开发进程； 弊：开发成本增加 上海浦东新区 土地转让收益 以地合资、集股收益 土地抵押贷款资金 完全公司制模式运作 利：灵活的市场行为融资，减小开发风险 弊：开发管理难度大 深圳盐田新区 土地出让收益 基础设施建设推进 利：建立了良性循环机制，土地价值提升 开发启动资金来源 后续运作资金来源 3 开发策略 案例显示启动资金多依靠政府财政拨款后续资金多以土地出让收益进行补充 3-3 融资模式 3 开发策略 随着新区开发资金压力的增大，越来越多的融资渠道被运用 土地抵押、公司上市、土地作为资本入股、发行债券成为区域开发中主要融资方式； 政府通过各种方式获取的资金主要用于建设地区的基础设施以及提升地区形象与价值的公建项目 案例 融资方式 资金使用 加纳利码头 OY投资,政府投资,银行接管 地铁建设，隧道，高速公路，征地，福利住宅、零售 拉德方斯 政府投资，私人投资 地铁，政府部门搬迁，公共艺术品，纪念物 丹佛 公共融资,税收增加,发行债券 新机场，轻轨，图书馆，体育馆，会议中心，综合艺术中心 奥斯汀 成立财团 艺术中心，文化馆，绿化 堪培拉 政府投资,私人投资 纪念碑，议会大厦，环境，交通，影剧院 北京中心区 资金信托投资计划，土地出让和抵押 道路，拆迁，绿化 上海陆家嘴 上市融资,“资金空转、土地实转”，以地集资，以地集股 道路，基础设施 洛阳新区 委托中原信托投资公司发行债券； 招商引资 基础设施 3-3 融资模式 追加公司融资能力案例，上海浦东新区为了解决急需的开发资金所采取的“土地空转，批租实转” 所谓“土地空转，批租实转”，就是“财政投入，支票转让，收入上缴，土地到位” 由政府部门按照土地出让价向开发公司开出支票，作为政府对企业的资本投入，并成为该开发公司的国家股股东；开发公司将此支票背书后，作为土地出让金支付，交给土地管理部门，并签订土地使用权的出让合同；上海市土地管理部门出让土