都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析).pptx

XXX同类项目调研建议报告  ;◎青城山竞争项目区位示意图;;项目现状;;项目现状;;项目现状;;项目现状;;项目现状;项目名称;项目现状;项目名称;项目现状;项目名称;项目现状;项目名称;项目现状;项目名称;项目现状;;◎青城山竞争项目产品户型及均价对比;;◎青城山竞争项目卖点对比;1、青城山区域为度区域，除云溪谷和香颂湖因区位、项目规模和自然资源等原因定位于一二居所兼顾，逸岭锦江定位于高尔夫纯独栋社区以外，其它位于青城山核心区域的项目均推出适合度假功能的合院类产品。 2、除逸岭锦江外所有项目均推出总价低，适合度假需求的100㎡一下的小面积产品。 3、本区域主力产品区间为独栋200-300㎡，联排产品120-180㎡， 叠拼产品：90-130㎡，合院产品70-160㎡，度假公寓40-80㎡。 3、青城山区域项目户型普遍都有赠送面积，龙湖小院青城赠送面积高达120%。采用地下空间赠送的项目很少，只有逸岭锦江因山地地形原因以及小院青城和水映青城的个别户型采用。 4、舒适性配置方面地暖几乎成为标准配置，香颂湖还配置了地源热泵和直饮水系统，防潮架空层也被普遍采用。 5、青城山区域项目严格遵守总价控制原则，主力产品独栋总价为350万元左右，联排及合院总价为200万元左右，叠拼总价为120万元左右，小面积户型70万元左右。 6、停车方式基本采用门前停车和组团停车，只有香颂湖的联排产品采用半地下集中停车。 7、商业产权度假物业只有上青城及芙蓉青城推出，市场接受度较低，销售均不理想。 ;定价说明： 本项目目前产品形态为商业联排、住宅联排和住宅独栋产品，这三种产品价值、针对客群等上有明显差异，不能实行统一定价的方法。故以产品形态为标准，对三类产品分别定价，最终构成本案定价体系。 使用方法：价值对比与评估法。 系基于片区内可类比楼盘综合素质均价比较的定价策略。 说明：结合青云阶项目的区位特点、产品特点和市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的均价策略。 可比案例的选取原则：当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。; 独栋均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目，包括：海航香颂湖，中信云栖谷，青城山房、龙湖小院青城、逸岭锦江，根据市场比较法分析结果：建议独栋起始均价约 16670元/㎡。; 联排均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目中的联排物业类型均价，包括：海航香颂湖，芙蓉青城，假日青城365，根据市场比较法分析结果：建议联排起始均价约 14321元/㎡。 ; 注：以上均价体系得出均价均为本年度起始销售均价 ，本案预计为明年开盘，由于价位的确定与市场变化、项目预期、不同户型的特点、启动策略等息息相关，所以起始均价需根据明年实际情况进行调整。 ;尽量减少地下面积： 度假物业更多强调的是与自然的融合及生活情趣性，地下空间的利用率很低，而且造价高，防潮处理难度大。纵观青城山片区物业情况，极少采用地下空间的设计。一方面是出于成本考虑，另一方面是因为这部分空间对客户的吸引力不大，附加值不高。 赠送面积： 赠送面积建议采用赠送构筑物、平台、露台以及增加层高的方式处理。这种方式不仅成本低而且可以创造舒适的度假生活空间，对客户的吸引力也较大，是这一区域普遍采用的方式，不建议过多的赠送地下空间。 产品类型：合院产品和独院产品是这一区域接受度较高的产品，合院产品可以在前院形成公共交流空间，在后院形成私密的独享空间，对于多家人合买尤其适合，也是度假区特有的产品。建议增加70-160㎡叠院及合院合院产品。 独院产品是理想的度假产品但土地利用率低，可以考虑2-3栋200-300平米产品作为项目标志性高端产品。对于40-80㎡小面积产品，可考虑以度假公寓或叠院的方式在三号地块商业用地部分实现，以满足指标控制要求。;总价控制原则： 主力产品独栋总价为350万元左右，联排及合院总价为200万元左右，叠院总价为120万元左右，小面积户型70万元左右。力争在疲软的市场下，赢得市场及客户认同，降低项目风险。 商业联排底商： 对于三号地块南侧临路的商业联排底商部分，建议与楼上一户作为整体考虑，不考虑实际商业功能。一是因为拆分后二三楼作为一户无客厅使用不舒适，还会降低土里利用率。二是因为一楼商铺面积过小，沿街商铺总体量太小而且临交通主干道，商业氛围无法形成可能导致底商价值严重偏低，销售困难。 外立面色彩及材质： 度假物业外立面需要给人身心放松愉悦明快的感觉，这一点在青城山冬季阴冷的天气下尤其重要。同时需要较强的亲和感。因此建议外立面可采用木质感类材料结合涂料和石材处理，并且不同建筑间应在统一色调下通过材质的