保利3万+产品时代—2049地块定位及产品建议20160807.pptx

保利3万+产品时代 （保利汉阳项目产品定位方案）;一论【时代变迁】;1、武汉的新时代;二线城市在宽松政策洗礼下普涨，热点城市需求集中释放后严重供应短缺，武汉城市表现亮眼;武汉成交屡创新高，全国成交名列第一，价格涨幅处于中游位置，成长空间依然较大。;2016年6月全国城市供求及价格涨幅横向对比，武汉供求比较低，市场表现健康;武汉楼市火爆无疑是借力本轮大势， 而在新经济形势、新全国发展态势之下， 武汉未来剑指何方？;;武汉进入“超大城市”的千万级人口城市候选，2015年武汉市常住人口达1060.77万人，净流入人口达231.5万人，为2011年的1.3倍，人口流入加速明显，预计到2020年武汉市常住人口将达1300万人。;全国代表一线、二线城市GDP、人口、房价关系对比图;武汉的新时代;武汉全市中高端楼盘成交激增，13000—15000元/㎡单价的产品成交量表现亮眼。;3、中心效应日益凸显，武汉板块价值梯度逐步扩大;;以2013年为临界点，武汉销冠项目前后呈现完全不同特征： 11-13年，总价50-90万刚需产品受市场追捧，热点区域包括洪山、东湖高新、汉阳、武昌、江岸。 14-15年，销冠主力为总价100-250万的改善项目，中心区域综合体单盘爆发，江汉、武昌、江岸占比明显提升。;成都2015销冠;小结;2、汉阳的新时代;在传统认知里，汉阳是低价、刚需的代名词， 三镇格局明显，汉口就是汉口，武昌就是武昌，汉阳就是汉阳， 但是现在，武汉正在经历真正的“三镇融城”时代， 作为价值洼地，汉阳无疑是这一变局最大的受益者。;;王家湾 1-2.5万;3、客户层级融城：随着汉阳客户构成多元化，未来武汉高层级客户呈现三镇均衡分布;“融城效应”将是未来汉阳发展的核心关键词， 这也将反向推动汉阳规划落位和产业升级。;;国际级都市生态运河，连通港;通过沌口以及王家湾等新区的商业及产业等方面开发，目前的汉阳城市价值已大大提升，完全有实力成为新的城市一极。;汉阳市场需求旺盛，价格稳步上扬，近年持续占据武汉开发热点板块;受区域发展和认同影响，过去汉阳各板块价格梯度不明显，随着汉阳城市更新推进，预判未来各板块价值梯度将加大，形成鲜明板块划分;??品需求层面，汉阳由典型刚改市场，向多层级发展;;从城市格局变更，到汉阳滨江以2万+楼面价问鼎武汉新地王 我们必须以： 一线的眼光看武汉 超越的眼光看汉阳;而保利汉阳项目正是诞生在这样的大环境、大背景之下， 保利汉阳，以面向未来的发展眼光， 开创3万+产品时代！;二论【引领时代】;1、本体分析;地块本体属性;【升官渡地块本体分析】;地块位置：位于汉阳龙阳大道与四新大道交汇处，毗邻地铁3号线四新大道站 地块规模：K10-K17总计8个地块，总占地约36万方，总建面约132万方，其中住宅约75万方，商业约57万方；本次定位的K13、K14总建面约29万方，住宅约27.6万方，商业约1.5万方;四新将形成“两轴、双心、两带”为主体额空间结构 “两轴”指四新大道“城市之脊”，江城大道城市发展轴； “双心”指国际博览中心，市级商业副中心 “两带”指芳草路溪生态生活走廊、连通港生态生活走廊。;;涵盖多形态住宅、街区式商业、集合式商务商业群、医疗教育为一体的超百万方城市综合体。;升官渡地块现状及四至;升官渡地块周边配套;K13/K14位于交通十字轴，临近地铁3号线站点，享快捷城市交通;产品定位;【仙山村地块本体分析】;　;滨水生态居住;地块西侧近邻汉阳黄金口都市工业园区，目前为产业能级较低的普通工业园区。;仙山村地块现状及四至;;仙山村地块现状及四至;将于首期开发的K4/K5为分散地块，距离较远难以形成联动，地块被其他用地包围，不临城市主干道，周边存在变电站、发电站等不利因素。;仙山村地块周边配套;仙山村项目交通配套;;保利汉阳2049“一体两翼”发展格局;2、案例借鉴;【一线城市产品打造借鉴】;;楼市趋势——“豪宅”进入轻奢时代小奢于居大奢于心 ;抛旧买新梯次改善;轻奢豪宅是高端需求深度细分的产品，处于豪宅的入门级别，控制总价的前提下，户型面积势必压缩，但此类产品又属于改善型需求， 因此必须满足全功能性，以三房两卫为主。;轻奢豪宅配置、品牌和装修标准略低于传统豪宅，但在品质上有所提升，融入更多人性化、智能化系统，风格以设计师、奢侈品、酒店风为主，符合轻奢豪宅客户年龄段的需求及喜好。;;【武汉百万方大盘案例借鉴】;大盘案例分布;67;大盘案例参考/世茂锦绣长江;大盘案例参考/世茂锦绣长江;住宅项目总体量166万方，分九个独立组团开发， 目前开发历时6年，樱/悦/松/竹海园已售罄，香/兰/碧/桂海园少量现房在售，预计2016年底推出芸海园。;前期樱海园价值兑现不足，大户型产品出现滞销，后期悦海园面市，多产品线齐出，聚集人气； 中期推出西