资产评估管理操作准则.pptx

资产评估准则不动产讲解; 主要内容：;第一部分 总体情况说明一、不动产评估准则的特点;“总则”主要内容（共5条） 制定目的和依据 不动产的定义 不动产评估的定义和适用范围 “基本要求”主要内容（共7条） 不动产评估准则与其他准则的关系 从事不动产评估应当具备专业胜任能力 应关注不动产的权属 不动产限制条件的依据 应以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估 对现行相关国家技术标准的参考等 ;“操作要求”主要内容（共9条） 评估目的、评估对象、前提假设 价值类型、不动产组成部分对价值的影响 设备安装工程与不动产的关系 不动产调查 构筑物类不动产的调查要求 不动产相邻关系与租约限制 利用其他评估机构的专业报告等;“评估方法”主要内容（共12条） 市场法（共3条） 收益法（共3条） 成本法（共3条） 假设开发法和基准地价修正法（各1条） 相关基本要求;“企业价值评估中的不动产评估”主要内容（共7条） 企业不动产的财务核算形式 企业经营方式等对不动产价值的影响 企业价值评估中不动产假设和限制条件 不动产价值与企业核算的关系 不动产价值与对企业价值贡献的关系 企业拥有的不同用途不动产的价值差异 （溢余不动产价值的判断）; “披露要求”主要内容（共4条） 评估报告的披露以及总体要求 “附则” （共1条） 明确准则生效日期 ;三、重要事项说明;采用非完全现场调查方式清查不动产的说明;企业价值评估中的不动产评估;物权法中住宅用地年限的相关规定对不动产评估的影响;第二部分 准则内容讲解; 第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳，是物与物权的统一。 借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对房地产的定义 。 ; 第三条 本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。 不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中??不动产评估。这是资产评估行业中不动产评估的特点。 ; 第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。 本条是准则强制性遵照执行的规定。 第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。 对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行的规定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师执行不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关的其他业务也有一定的指导意义。 ;第二章 基本要求; 第七条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。 《资产评估职业道德准则——基本准则》对注册资产评估师专业胜任能力专门作为一章（第三章）进行了系统规定，由此可见专业胜任能力的重要性。专业胜任能力要求注册资产评估师执行不动产评估业务，应当接受专门的教育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经验。 ; 第八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。 本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要求。注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确具体评估对象，根据具体的评估目的、评估假设等相关条件确定适当的价值类型。然后恰当运用不动产评估方法，得到合理的评估结论。 ; 第九条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。 本条是关于注册资产评估师应当对不动产权属进行重点关注的要求。 不动产是物与权的统一，不动产的权利与权益状况存在多种形式，不同的权利与权益状况影响不动产的价值。界定与区分不动产的权利与权益状况是对评估对象的具体判断。; 第十条 不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。 不动产评估应该满足合法性原则，应该以有关部门依法确定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等为依据。不同的使用条件，对不动产价值有较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进行估算，并在评估报告中充分披露这些技术指标情况。; 第十一条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进