2021中国房地产年度展望.docxVIP

/research 篇首语 寻路向前 全球陷入新冠疫情的泥沼已经一年之久。时至今日，国际间的疫情控制态势仍有显著差异。中国最早经受疫情冲击，但依靠强有力及常态化的防控举措，令疫情得到有效控制；但其他一些国家依然面临疫情反复的挑战。很多人曾期望新冠疫情能像2003至2004年的“非典”那样，在较短时间内得以控制，但事实上此次疫情对个人、社会及商业活动而言，所造成的影响远未散尽。 在欧美国家，持续的社区封闭、保持社交距离，越来越多的员工在家办公，外送服务增长……这一系列现象令人们开始思考并质疑传统办公及零售空间的需求是否仍会如以往般增长。而在中国，这类的困惑似乎并未成主流，在时间较短但执行严格有效的封锁措施过后，经济生活迅即恢复常态，除了公共场所常规性测量体温、 “标配”消毒洗手液及“无接触”设置之外，对空间的使用和需求方式似乎和之前没有太多不同。 短期而言，工作方式的调整、消费及生活方式的转变对欧美发达国家的市场影响更为明显。为适应远程办公，可能导致通勤时间增加、对较大居住空间的需求增加、工作方式更加独立、居住地向郊区或乡村转移等趋势，进而对房地产各细分领域带来影响。而这些趋势会否在中长期影响中国市场，也值得加以关注。例如，办公市场对灵活办公空间、移动工位的设置可能会继续增 长，进而影响员工的交流沟通方式，引发业界对绿色健康环境的关注；零售市场对线下体验的重视更胜以往；住宅用户对宽敞、舒适居住空间的诉求愈发强烈；物流市场向智慧高效迈进；而投资市场对策略性、灵活性及专业性也在提出新的要求。 在2020年，住宅市场表现最具韧性，多个城市一手房市场迅速回暖，价格坚挺；“三道红线”压力之下，一些开发商在年关加速销售回款。零售及酒店市场一度受疫情重创，但在下半年稳步回暖。月度社会消费品零售总额增速在八月已同比回正；九月国内航班客流同比仅有2%的差距，酒店入住率也已升至60%至70%。相对而言，办公市场的处境更为复杂：疫情在短期对市场下行影响有限，但潜在供应巨大，依然是业主维持入驻率面临的巨大挑战；此外，经济增长面临较多不确定因素，需求端的复苏程度或将有所分化。 受疫情扰乱的市场有望在2021年继续修复，有三大趋势尤为值得关注： 利基市场 甲级写字楼市场存量近年以8-10%的增速增长，与全 国GDP增速（6-7%）和人均可支配收入增速（8-9%）虽相差不大，但与实际租赁需求相比则有所失配。越来越多的投资者开始将目光投向此前少有关注的利基市场。利基市场通常回报率较高，市场需求的结构性变 化也为其带来强劲的基本面支撑。但相对传统主流资 产，投资者进入利基市场也面临挑战，例如可选择的投资标的数量非常有限、合作方式与商业模式仍在探索、受政策层面影响较大。此外，由于利基市场规模有限，能够承载的资本额难与传统资产相比，资产估价存在 一定难度。 数字化 新冠疫情加速了建筑环境的数字化变革。新零售概念层出不穷，线上购物愈加快捷方便，线上零售市场渗透率持续上升之余，与线下商业的全渠道互通亦在推进。移动支付的普及带来海量标签化颗粒信息，零售业者可通过大数据分析，制定更有针对性的营销策略。在办公市场，更多高标准楼宇已安装空气净化装置或新风系统，而无人管理通行、人体热传感检测等设备令管理运营更加高效。在疫情导致住宅小区封闭期间，物业管理成为住户与外界联系的前线。除常规防控，物业管理的数字化投入也会带来其他益处，例如提升服务的标准化和专业化水平、改善响应速度、实现规模效应，并可通过搭建综合服务平台创造营收。 体验 无边界的线上市场提供的产品几乎无所不有，对线下 市场而言，则意味着必须提供与之不同的氛围，创造引人驻足的体验，激发消费者的好奇心。疫情期间，社区商业凭借其便利性，与周边消费者构成了更为紧密的联系，承接消费者的日常刚性需求；而社会生活终将从疫情阴霾中走出，体验形态的演进与呈现方式对吸引消 费者回归至关重要。无论商场整体或店铺布置，能够为消费者带来特别感受、与消费者产生良好互动的项目，才会欣欣向荣。 朱兆荣 中国区首席执行官 +86 21 6391 6688 siuwing.chu@  James Macdonald 中国区研究部主管 +86 21 6391 6688 james.macdonald@ 3 投资 利基与传统资产之间在经传成统为新资的产趋大势类中，寻找此前较少关注的 利基与传统资产之间 22.8% 202产0年成全交年占利比基资 在新冠疫情出现之前，宏观经济降杠杆和持续不断的贸易战，已开始逐步影响投资市场活跃度。2020年，新冠疫情又为市场增添了许多新的不确定性。在此背景下，全年房地产投资市场活跃度偏低，全年大宗成交金额人民币约1,978亿元，同比下降29%。尽管社会生活已基本恢复常态，经济也在一定程度上得以恢复，