二手房买卖疑难法律问题汇总大全.pdf

二手房买卖疑难法律问题汇总大全 笔者在从事相关法律实务及研究大量司法裁判文书的基础上， 系统归 纳出二手房纠纷疑难问题及相关裁判规则、 法律风险提示。 每条风险 提示，均源于实际发生的案例，背后往往是一起或数起费时、费钱、 费力的官司。所以，二手房买卖，无论当事人，还是代理律师，对各 种不同情形的房屋， 对各个环节可能出现的风险， 都要相应的心中有 数，通过合同条款，将丑话说在前面， 以免事后麻烦。关注无讼阅读， 经验共同分享， 促进同行交流， 共同为中国诉讼技术提升和法治环境 改善而努力！ 1. 房屋面积差异的处理 二手房买卖合同未约定单价，或是约定“房屋面积以房产证为准”等 内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价， 且根据目前的二手房 交易习惯， 二手房买卖一般双方都亲自到实地看房， 买卖双方对房屋 的实际情况包括面积情况均应事先了解， 故对一方当事人事后要求补 交面积差价款的， 一般不予支持， 但双方对面积单价及面积差额进行 特别约定的除外。 【相关法律风险提示】 【1】陷阱条款： “该房地产建筑面积 91.5 平方米，以房产证为准。 ” 对买受人而言，通常会认为该房的建筑面积系出于房产证， 且明确 “以 房产证为准”，不会存在任何风险。司法实务中，可能会认为，该条 暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对， 已对房产证原件 做了审核， 故在该房为抵押性质、 共有性质等影响合同履行和效力的 情形出现时， 购买人出于明知的主观状态可能会得到认定， 甚至后果 自负。故，不管房产证是在出卖方、中介，还是银行、房管所，都要 眼见为实，而且不仅要看，还要验明真伪。即使真实，还是要就房屋 实际面积与登记面积是否可能存在差异、 房屋权属的原始取得是否合 法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍，做必要的调查、 核实。 【2】持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致，除了 测量误差外，还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中，受让人实 地对权证面积进行测量， 但对四址地界表述 “以上两证权属界定为准” 可能存在的风险未引起重视， 导致法院最终认定持证人已事先对此权 属瑕疵做了披露，判决风险由买受人承担。 【3】二手房买卖协议约定总价成交，或虽有面积约定，但未约定单 位平方米价格情况下， 嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符， 诉 请补面积差价的，一般不会得到支持。 【4】二手房买卖前后，因采用的计算房屋面积标准不同，公摊面积 的分摊方式计算方式不一样， 造成新、 旧证确定的房屋面积产生了误 差，因房屋实际面积并未发生实质性的变化， 当事人一方诉请补差价 的，不予支持。 【5】二手房交易前，买卖双方实际上关注单价与总价，限于精力和 测量条件， 对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够， 一旦出现 实际面积、产权面积前后相差，容易产生纷争。对买方而言，对房屋 面积真实性的了解，应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载， 也不仅限于房产证上登记面积， 而是有必要在现场勘查时做一简单测 量；对卖方而言， 可以明确约定现有房屋面积的依据，不因将来产权 证或实测面积的前后差异，而影响案涉房屋整体价格的确定。 2. 二手房过户税费争议 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方， 但并不禁止当事人 在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。 二手房买卖合同双 方