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万科2021年全国数据的临界点与敏感性分析 万科2021年全国数据的临界点与敏感性分析 万科2021年全国数据的临界点与敏感性分析 0944047 2021年是万科公司突破性的一年，在2021年 销售历史性突破千亿，因而本文针对2021年万科的销售数据进行了敏感性和临界点分析。 一、 临界点分析 由2021年万科年报可知： 销售额 1081.6亿 销售面积 897.7万平方米 单位售价 1.2万元/平米 成本 1008.8亿 净利润 72.8亿 1、 当销售面积及成本确定时，使利润=0 即使收入S=成本C 则S=897.7*10000*单位售价=1008.8*10000 可得单位售价=1.12万/平米 所以其他不变时，当房价=1.12万/平米时达到盈亏平衡点。 2、 当单位售价与成本确定时，使S=C 即S=销售面积*1.2万元/平米=1008.8*10000 可得销售面积=672.53万平米 所以其他不变时，当销售面积=672.53万平米时达到盈亏平衡点。 二、 敏感性分析 基准贴现率 估计值 2500亿元 1082亿 500亿元 450亿元 6年 15% 1、 计算项目的净现值 NPV=-2500+1082（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6） =-2500+1082*3.78-500*3.78+450*3.78 =1400.96亿元 2、 计算和确定敏感性因素 ① 价格的敏感性分析。 假设销售量为常数，当价格增加10%时，年销售收入增加10%，为1190.2亿元，此时净现值为 NPV=-2500+1190.2（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6） =-2500+1190.2*3.78-500*3.78+450*3.78 =1809.956亿元 假设销售量为常数，当价格减少10%时，年销售收入减少10%，为973.8亿元，此时净现值为 NPV=-2500+973.8（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6） =-2500+973.8*3.78-500*3.78+450*3.78 =991.964亿元 假设销售量为常数，当价格增加20%时，年销售收入增加20%，为1298.4亿元，此时净现值为 NPV=-2500+1298.4（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6） =-2500+1298.4*3.78-500*3.78+450*3.78 =2218.952亿元 假设销售量为常数，当价格减少20%时，年销售收入减少20%，为865.6亿元，此时净现值为 NPV=-2500+865.6（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6） =-2500+865.6*3.78-500*3.78+450*3.78 =582.968亿元 净现值对价格因素变化的敏感性分析结果 价格变化幅度 -20% -10% 0 10% 20% NPV 582.968 991.964 1400.96 1809.956 2218.952 ② 同理可得项目对投资额的敏感性分析 价格变化幅度 -20% -10% 0 10% NPV 1900.96 1650.96 1400.96 1330.96 ③ 项目对年经营费用变化的敏感性分析 20% 900.96 价格变化幅度 -20% -10% 0 10% NPV 1778.96 1589.96 1400.96 1211.96 1022.96 3、 作出敏感性分析图 4、 结果分析 从上图可知，净现值对这三个因素变化的敏感性程度排序为：首先是价格，其次是投资额，最后是年经营费用。 关于临界点的计算，当价格下降幅度超过34%（其余因素保持不变），投资额增加幅度超过56%（其余因素保持不变），当年经营费用增加幅度超过74%（其余因素保持不变）时，净现值将小于0，方案将变得不可行。