对 物权法 车位规定的思考.docxVIP

对 物权法 车位规定的思考 对lowbar;物权法lowbar;车位规定的思考 2021年1月第１１卷第１期 沈阳建筑大学学报（社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈｅｎｙａｎｇＪｉａｎｚｈｕＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅ） Ｊａｎ．２００９ Ｖｏｌ．１１，Ｎｏ．１ 文章编号：１６７３－１３８７（２００９）０１－００９２－０３ 对《物权法》车位规定的思考 （华东政法大学经济法学院，上海200042） 摘要：《物权法》74条第二款关于车位的归属采用屋内车位约定的立法规定，但在司法 垄断车位，以及将本应属于业主所有之实践上引起了开发商依强势地位制定霸王条款、 车位占为己有等情形。针对此种现象，建议对屋内车位归属分为法定共有和开发商所有两种情形，以利于业主合理使用车位。 关键词：小区屋内车位；建筑物区分所有权；权利归属中图分类号：D923.2 文献标志码：Ａ 与74条第二款的立法本意是不符的。 第二，若只是交易形式的单一还不足以引起业主与开发商矛盾的激化，更有开发商故意在规划建筑区划内排除为业主创造屋外停车的可能，许多开发商在研究物权对屋内停车位进行垄断。 法后，作出了这样一种规划：将小区庭院整体抬高，也就是在场地上加盖一层房屋，该层房屋作为室内车位。 这样的做法对开发商无疑是一举两得，一方面开发商扩大了室内车位的场地，为赢得更多车位收入创造了条件；同时抬高了的庭院使车辆无法进入，也就使业主丧失了共有的室外车位。这就意味着业主若在小区内停车，就只有开发商的此时开发室内车位一个选择。从某种意义上讲，商也就形成了一种对于车位的垄断，而业主为了车辆的使用方便和安全保障，在一定程度上不得不接受高出市场价格许多的室内车位。这也是目前开发商恣意抬高车位价格现象的直接原因。 第三，从车位的所有权归属上，物权法规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约了 定”。笔者认为，这本身就使开发商获取了额外的许多开发商在摊成本时已经把地权利。一方面， 下车库的成本核算在内。对于业主来说，他们的房款内已经包含了建造地下车库的费用；而对于 在业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位和车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，引起社会普遍关注。因此，“建筑区划物权法74条第二款就此作出规定： 内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 但由于建筑区划内车位可分为两类：一类是屋外停车位，另一类是屋内停车位。对于屋内车库，因其在结构和利用上具有一定的独立性，所以适用于物权法74条第二款：即由当事人通过附赠或者出租等方式约定。但该条款在法出售、 律适用上，却引发了许多纠纷，令人深思。 一、物权法74条引发的思考 第一，《物权法》并未对屋内停车位的原始权利进行法定，而是规定由当事人约定，这就对业依照现阶段我国的主造成了诸多不利。一方面， 房地产状况，房地产市场属于卖方市场，开发商处于优势地位[1]。另一方面，从经济法原理上讲，消费者在交易中由于信息不对称等原因，相对于卖方处于固有的弱势地位，从而在买卖房屋的交易中，开发商制定霸王条款的现象也就司空见惯出租的约定情形为之甚少，约定出售或了附赠、 者在协议中故意忽略而直接出售者比比皆是，这 收稿日期：2021－09－27 作者简介：王潇（1988—），女，辽宁岫岩人；张忠野（1973—），男，吉林人，副教授，博士，硕士生导师。 第１期王潇等：对《物权法》车位规定的思考 开发商来说，车库是无成本的。另一方面，有些开发商在计算公摊面积时就已经悄然地将地下车库的建筑面积计算在内了[2]，如果公摊面积中包含地下车库的面积，则该车库再通过约定来处分所有权显然有失偏颇，其所有权理应属于业主共有。因而将室内车位的归属设定为约定似有不妥。 综上所述，笔者认为物权法74条在实施过程中存在许多欠合理之处，有待于改进。 处于弱势地位而任开发商宰割之不平等局面；另一方面，对于车位的使用产生管理费用的，应由业主委员会与开发商预先商定管理费，以免出现“买得起，用不起”之进退维谷的状况。尤其是租金中是否已经包含管理费应明确。 大陆地区的立法背景与台湾地区不尽相同，但将车库归属问题设立为约定，在笔者看来似乎对业主有失公平，也使得房地产交易市场易于出现纠纷。因而，将车位归属由约定分为法定共有车位与自行增设车位，进而分别详细立法，分别规制，实属必要。 ２．从主物与从物的视角来看屋内车位的性质 从主物与