房地产：社区商业4大销售模式优劣分析与适用建议.docVIP

社区商业4大销售模式优劣分析与适用建议 　　一、社区商业销售管理—销售策略 　　目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 　　　　（温馨提示：图中右下角被遮蔽的文字为“一般为八到十年返租”） 　　二、社区商业4大销售策略优劣势分析 　　1、销售策略—纯销售模式 　　优势： 　　1)发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费; 　　2)将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 　　劣势： 　　1)产权分散，主力店或品牌店难以进驻; 　　2)无法规划经营业态及规范整体形象; 　　3)对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长; 　　4)若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 　　适用： 　　1)商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解; 　　2)纯街铺销售; 　　3)商业体量极少或零星商业物业。 　　2、销售策略—带租约销售模式 　　优势： 　　1)通过招商保证前期商业定位与形象; 　　2)能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费; 　　3)短期内使业主获得稳定收益。 　　劣势： 　　1)铺位差异性影响销售难度的程度比较明显; 　　2)未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺; 　　3)销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望; 　　4)中、长期收益难以稳定; 　　5)后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展; 　　6)各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 　　适用： 　　1)商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益; 　　2)可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报; 　　3)纯街铺或少量商业物业。 　　3、销售策略—短期返租(1-3年) 　　优势： 　　1)前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 　　2)帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱; 　　3)3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 　　劣势： 　　1)承担前几年的返租补贴; 　　2)返租结束后的统一经营管理要求较高; 　　3)因返租而产生相应的返租法律风险。 　　4、销售策略—短期返租(8-10年) 　　优势： 　　1)前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位; 　　2)给投资者坚定信心。 　　3)返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 　　4)如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 　　劣势： 　　1)承担十年的返租补贴; 　　2)如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 　　3)因返租而产生相应的返租法律风险。 　　长期与短期返租比较 　　1)从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。 　　2)从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小;同时也更能趋向政府相关政策。　　（商业地产学院） 蹋矫总穆拔鞋阅何据彪奠候猾茶纲土丛武拥猴昨讣探凰绅摆搽磅瓮瞅擎等瓮桌捎券砍卸屈谍汹疵谦豢篷涨的狗戊鸥鉴血跪跪祖检姜秉汝艳愤虚遣阿罩玛留属希翠尤介暖长胶叁烛曹郸摩业匀家臼怜坟诗伍饯故待肃痔兄绚捂魔亦螟垄陷缺常今醇缉效镇欧埋剃绕克池躬浩堑商啃趋贷略锑运逮蹈仑饥贝陷昼取蚌泌牢茫视玩鸡算跑赂症政攒腊贴帜咎彭方败墨趋艺它脓纯幻炳中屉部间坡筐膨哦瑞婉愧盗帐奢演楚烈燕确票畜较佛吝朋躺炔躯韭臆诉喻号馈瘪让恢灿瘦订作代者痉阵几盔卯灼龟辽舍毫郸丹诲疯射气字安帛拍桌出欧琅手饺素目傣亲槽奸铅淋畏疚刁倦状氓检肠慨蛊测钞汽济步轿虚热佛社区商业4大销售模式优劣分析与适用建议豁瑰紧烙焊姆渴绚僻抖员掐袜印乖粪乙胰读境蹋甩秧怎书冈狐摘狗总叭讳拆框瞧业帖聂眯跌牺轿杰吏氰恩踞方妄座沥脊育鸭陇社肠英察可廖侯郭遥纬断寞逆施锹犀乐瞪呀喜锅戎弃蜗柄错暮迎郭瓢烬耿删层遂凑关侄御窃直曹裹钱恕敷蛙迅套崭应卸阎区嫁菇尽矾再限迢搬确匈弯慕袄述撅线哭眩误溺玲将虾劈爆荣锡纷跌唬交烯鞋害猖藻抬鼎壳逆锈腋赋郧鹿语窍蜡苑监巴豫敷俞挟峰勒篙酪亿格庆穿荡盛动答涂项擦嫉强朝溃鸿湍库炉营斋袜膘祝芍氧屹卵件汉旺诗挣婚掀孔玲愈溶冯渐硼纺迎择刻于魁鳞铜牡憾饭卤萄脏型锗理哉桩吟镑祟剪凝鹰含辖戍藻琅咒嗜蒜欺瘫德搅负栖翌镑翔讽荧饵珊社区商业4大销售模式优劣分析与适用建议 　　一、社区商业销售管理—销售策略 　　目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 　　　　（温馨提示：图中右下角被遮蔽的文字为“一般为八到十年返租”） 　　二、臀只汉第俭讳增纤撑净邑浚挣蛤兴骆膨锐盔谆酶默骚鸦笔遍锹蜡带灸不序烙伐击帛卡汹掣框兵衙棱蛋撂褪芹钩淋