XXXX年调控形势下地产行业发展趋势预判_26页_思源.pptx

2011调控形势下地产行业发展趋势预判;;;观点1：人口、城市化、货币、需求等因素决定了房地产行业未来增长潜力巨大。;人口：世界第一人口大国；近几年随着我国经济快速发展，有钱人也越来越多 城市化：中国的城镇化在未来20年可以给房地产市场提供每年约12亿平米的需求量 算一笔账：现在公布的城市化率是47%，也就是13.5亿人口中有大概6.4亿城市人口，7亿多农村人口。 （1）如果按照每年提高1个点的城市化率，未来20年还有总计2-3亿人口、平均每年有近1350万-1500万人口进城。假定人均住宅水平是30-40平米，每年要新增约5.5-6亿平米住宅。 （2）假设原有城市人口，每年提高1平米作为改善，那么大概每年需要增加6亿多平米。 （3）即使不算上投资、投机等需求，每年大约要增加12亿平米左右的住宅。 货币：流动性过剩，钱最后还是要回到房子上来 （1）衡量流动性指标：M2/GDP； （2）按照M2每年增速17%、GDP每年增速7%计算，未来M2与GDP的比值将越来越大。;两个结论： 人口基数、城市化进程、社会上的大量过剩货币、人们对房子的实际需求量等因素影响，将导致房子供不应求，价格上涨。 未来至少一二十年，在我国的城市化进程没有结束和M2货币增速没有得到根本性调整之前，房地产的前景仍然很好。;观点2：房价调控目标与GDP、人均可支配收入等挂钩，意味着没有一个地方政府认为房价应该下降。;今年北京成交量会下降20%-30%，价格不会有大的下降，甚至可能会涨。 二三线城市成交量下降幅度不会超过10-20%，会比一线城市小得多，基本会在10%左右；价格不认为会下降。;观点3：房价上涨不超过GDP或人均支配收入涨幅，本身就是再降。;与房地产相关联行业的价格都在涨；在房地产价格构成要素里面，最大的要素土地价格没有降。为什么要房价降呢？ 房子本身在升级，绿色、节能、环保、低碳是增加成本的，实际上是一次性投入成本的增加换来长期的使用成本降低。 现在提倡提高精装的比例，减少社会能耗，减少二次装修的浪费，把房价作为调控目标，就会降低精装比例，实际上是增加了社会的一些浪费，增加了社会未来的投入，只不过是换来短期房价的下降。;观点4：很多人判断房价会降的出发点是调控会影响开发商的现金流，其实不然。;;观点5：北京“稳中有降”的调控政策是所有地方政府出台的政策里面最宽松的，绝不是最严的。;;观点6：政府完成5年3600万套，今年1000万套保障性住房任务的可能性不大。;探究保障房的构成，绝大多数城市都把公务员的保障房、特殊对象的保障房、城市旧改、拆迁、还建的房子都统计到保障房统计口径里面，真正能提供给买不起房、中低收入群体的小户型、低价格保障房占比很少。;观点7：100-200平米之间，用于改善的中大户型会受市场追捧。;人的本性决定：资格被限制，超前消费，尽量往上够一够，避免以后想换房子，却没有资格了。;观点8：市场不可能根本逆转，新形势下房企或面临转型及其他风险，要找到适合自己生存的地方。;1、某行业龙头型企业：为数不多的最有潜力、最有竞争力的企业 （1）主要竞争力是规范、高效率。付出第一笔土地款到收到第一笔销售款，9个月；一个项目平均开发周期10个多月。 （2）二、三线城市潜力也非常大。 2、某大规模拿地企业：可能受调控影响很大 （1）隐形债务和支出非常大。该企业以前的拿地模式是与地方政府签约，一次性拿地几千亩，分年供应，靠土地一级开发溢价获取回报。现在游戏规则变了，地方政府要拿出大部分土地供应保障房，每年能否按之前的约定拿地可能受到限制；另外，政府不准许地王出现，土地溢价也受限制。 （2）受保障房冲击。该企业在城市郊区有大量土地储备，和保障房雷同。 （3）客户需求也发生了变化。因房价低，客户以投资需求为主，现在受新政影响，大量投资客离场或选择观望。;3、某央企背景企业：以整体城市运营商定位，认为未来靠土地获取回报 （1）该企业认为：房地产开发企业绝大部分利润来源是土地的溢价，而非开发产品本身。要想获得未来的溢价，不是靠二级开发，而是靠一级开发，获得大量土地储备。 （2）以城市运营商的姿态参与地方运营，参与地方政府的合作，通过帮助政府做一级土地开发，以获取土地。 （3）不直接在二级开发上下太大的功夫，而是要快速开发，快速滚动，只要有一定利润就可以，不追求高利润率，而是要回笼资金获得更多土地。 4、某通过高产品力获取溢价的企业：积极在二三线城市探索新的发展模式 （1）在二三线城市低价、大规模拿地。 （2）由于城市的需求不足以支撑如此大量的高端产品，可能企业前期用高产品力做出区域价值，待土地价值得到提升后，后期分拆出来一部分土地，交由其他开发商去开发，企业自身则通过土地溢价获取利润。;5、某商业地产领导企业：可能会受新的商业模式冲击 （1）现在已城市综合