世联郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议113页.pptx

郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议;项目研究工作的阶段划分;世联的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向;技术路线图;区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。;突破3500意味着什么？——主打商务方向、写字楼与公寓相结合;;大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破3500;我们不具备占位高端住宅的资源，不适合做城中豪宅类产品;（二）写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼;纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。;;时代;突破3500意味着什么——项目市场边界内的机会点小结;技术路线图; ;城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。;本项目处于中区、东区和北区的交界处附近，属于当前的热点区域。市场边界包括旧城成熟商务区及郑东新区;区域价值分析——商务价值居住价值;经三路属郑州最成熟商务区，但向北的发展受到东风渠的阻隔，商务氛围被弱化;宗地为长方形形状，东西长150米，南北宽约60米； 2、四至范围：东为移动公司家属院，有围墙区隔；西临经三路；北面为工行河南分行营业科技大楼；南面为华通丰田汽车服务有限公司（汽车维修、保养店）； 3、宗地地势平坦，同周边地势高度一致，地块西面有一个东西宽5～8米，南北长50～60米，高约2.5米的小土包，东面有4排工棚（可以作为施工临时建筑和工棚使用），北面有硬质水泥道路可以做施工道路使用； 4、宗地原属于工行河南省分行，目前为空地，无需进行拆迁。 ;;;技术路线图;市场扫描机会点;提出假设;技术路线图;提出假设是第一步，关键是如何求证我们的假设;近年中区和北区是写字楼市场热点区域。而东区CBD建设导致写字楼市场开始新一轮的集中放量;特征 分类;;提出假设是第一步，关键是如何求证我们的假设;本区域集中了郑州市最主要的中小商贸及服务型企业，构成写字楼市场的需求主体;中小型企业对写字楼的需求旺盛——售价3000～3500元，租金在1～1.5。;70%的市场有效需求集中在300M2以下。;经三路写字楼市场的主流客户细分;客户群;综合素质：位置和形象档次是这类消费者的首选，在经三路上兼有两者的产品稀缺;区域知名度置业者选定置业片区的主要指标，公司所在位置能否很快被客户认知； 其次是交通便利度，是否方便公司的业务； ;几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视，认为可能影响公司形象； 电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。 访谈中，索克的美誉度高一是因为物管，其二就是因为具有专业形象的大堂；;配套服务：商务中心和银行是关键因素。目前主流市场的商务中心功能相对单一;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;区域主流产品的外在形象特征 ——缺乏昭示性和形象力;主流产品的内部配置不能与客户新增长的需求相匹配;结论;提出假设是第一步，关键是如何求证我们的假设;案例：深圳CBD及周边地区的开发进程;深圳CBD写字楼客户特征;开发时机;CBD 各类客户的置业特点小结;项目名称;郑东区供应情况——中档写字楼;目前郑东新区起步期以投资型产品为主。在中心区建设未成熟之前，不会在中小企业自用市场对本区域形成真正的冲击。;竞争分析结论;技术路线图; ;财富成功解码——形象领先，功能转化;地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 项目规模：办公建筑面积26999?㎡，商业建筑面积3026?㎡； 项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧\中西餐厅\美容美发厅； 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134?㎡的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念；;银座国际——概念创新型;案例对本项目的借鉴意义;本地市场案例借鉴——国际企业中心：“借势农业路，高形象占领市场高端，灵活控制单户面积，实现价格和速度双赢。”;河南信息大厦——产品和价格占领市场最高端。但地段和营销投入逊于企业中心，单位面积整体偏大，影响了销售速度。;注协大厦：位于经三路，产品有局部创新点，但由于形象无显著提升。“高性价比，低形象”，价格未能突破现有体系。;本地市场案例对本项目的借鉴意义——高形象是突破区域价格体系的最佳选择;技术路线图;形成战略——依托经三路、以低成本高形象为战略导向、以控制单户面积、满足灵活置业为产品导向、打造符合知识服务型中小企业及投资客需求