中原_湖南长沙月珑湾项目占位及营销策略报告_117页_XXXX年.pptx

[谨呈海洋环球——月珑湾项目占位及营销策略报告];因为占位，在战争尚未打响就决定胜负;核心问题;报告体系;市场参照——参照楼盘选取;;项目概况：地处四方坪毛家桥区域，拥有浏阳河资源环境良好的区域大盘。但客户印象为菜农地，对毛家桥印象脏乱，形象较差。;项目四至：东、北面观景面较好；西面临高架桥，噪音较大；南面有毛家桥水果市场，客户印象脏乱，有一定噪音和气味。;Part 2;外部环境：浏阳河风光带，月湖公园;项目建筑设计：围合式布局，营造独立宁静观景社区；沉稳品质立面，彰显项目高端形象。;Part 2;户型产品：合理面积区间控制，户型紧凑；入户花园、观景阳台、凸窗设计，大面宽观景面宽，带来优异观景体验。;项目分析小结——优劣势总结;项目竞争占位;报告体系;*营销的本源是客户*;客户洞察——思考方式;类比项目分析——湘江世纪城;类比项目分析——双湾国际;类比项???分析——第一湾;类比项目分析——小结;典型项目修正——选取原则;第一湾——发现真实的客户;第一湾——发现真实的客户;第一湾——发现真实的客户;第一湾——发现真实的客户;第一湾——发现真实的客户;第一湾——发现真实的客户;第一湾——发现真实的客户;本案核心客户——升级需求，30~35岁城市中产。;典型客户偏好研究深度访谈客户1：;典型客户偏好研究深度访谈客户1：;任何伟大的发现，都建立在对消费者交易的深入洞察！;Society care;Society care;中产阶级的焦虑症;Society care;Customer researching;Customer researching;Customer researching;Customer researching;Customer researching;Customer researching;——突破阶层的阻隔，实现宏图伟业； ——突破年龄的局限，力求更上一层楼； ——改变现有的生活方式，寻求品质品味的生活 。。。 ;基于客户差异化的形象差异化;形象定位：;在不得不低头的屋檐下， 我依然有展翅高飞的鸿鹄之志！;在平滑融圆的外表下， 我依然有钢铁水泥般的坚强意志！;在错综复杂的关系中， 我依然能迅速找到自己准确的占位！;寻找区内区外，代表性强、影响力大的客户群，借其形象，做证言广告，用实例列证本案吸引力 目标对象选择： 高地位客户群：科大老师、长大老师、广电职员、政府公务员 社区关键人物：四季美景、水 木轩等老社区关键人 区外对中产阶级有影响力人物：梅东，张丹丹，汪涵等 ;基于客户差异化的活动差异化;主题：知识升级 还你升学梦 目的：结合目标客户群精神追求特性，用知识升级来吸引客户，同时让客户在心里上认可本案的精神价值 形式：购房抽奖送清华大学MBA升学计划 地点：项目会所 推广：结合报纸、网络强势渲染海洋置业品牌及项目高端形象 营销部署：本案认购客户资源、中原客户资源CALL客。;游学旅行 视野升级;名车试驾 体验升级 ;主题：留念纯正年代 怀旧迎新同乐会 目的：满足目标客户群共性精神需求，对七十年代记忆的回忆，使项目打造成为客户的精神堡垒 形式：七十年代场景展示、特色明间活动、节目表演、现场抽奖 地点：售楼部现场 推广：结合报纸、网络强势渲染项目品牌及项目各营销节点的暖场活动。 营销部署：项目客户资源，中原客户资源;电影季 生活升级 ;话题引爆 注册半岛;基于客户差异化的拓客差异化;;;送;;法 Ⅳ ：;;;法 Ⅶ ：;报告体系;差异化核心价值点一：打造9大升级体系;区隔竞争体系;国家GDP增长速度呈V型发展;长沙楼市：经08年市场的量价低迷，成交量报复性反弹， 09年成交价格平稳增长。进入2010年量价平稳增长唱主调。;竞争压力：2010年供应量大，北城片区推售面积达239万方；价格区间为4500-7000元/㎡;高层核心竞争项目筛选原则：;核心竞争分析;竞争对抗——本案与北辰;竞争对抗——本案与双湾国际;竞争对抗——本案与第一湾;竞争对抗——本案与湘江世纪城;竞争对抗——;区隔竞争体系;高敏感的升级因素：交通要方便，生活配套要齐，物业管理要好，小区要安全，生活要有氛围主题，环境要舒适，要能体现对应的身份档次，子女教育配套完善，本案基本能契合，但仍具有提升空间。;打造安全生活;打造公交第一站;营造水景生活;打造舒适生活;打造舒适生活;打造教育配套;打造便捷生活;打造奢华大堂;抬高架空层层高，利用一楼架空空间，将分散的单柱与墙体通过灌乔木与地被围和连接，组成一连串的绿色长廊和绿色活动场地。 为每位业主营造一个舒适、