不动产置业投资分析.pptx

第9章 不动产置业投资分析 ;9.1 不动产置业投资概述 ;;;;;;2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。 倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：R+ (P1 - P) ;9.2 不动产置业投资的财务数据测算 ;;2. 营运费用 （1）变动费用与固定费用 变动支出随着房地产的租用情况不断变动 固定支出不随占用情况变化而变化。 （2）费用支付责任 两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下，出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。 相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁，也叫完全服务租赁。 一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数额叫做最高费用。;;;租金;;9. 3 不动产置业投资分析工具 ;【案例9-1】嘉伦地产某不动产投资项目，其投资总额为1000000元，且银行可以提供75%的不动产抵押贷款。预计在第一年各项经营指标如表9-1所示。其他相关信息如下： 已获得75000元为期25年的抵押贷款（不妨假设该项目以租赁经营为目的），按9%的年利率每月等额支付（每月支付6294.0元，全年贷款本息额为75527.7元）；“最佳估计值”表明，该房产的市场价值会以5%的年复利增值；投资者的边际所得税率为40%。 ;;;;;;;;;;;;;;;【案例9-2】昆仑置业开发某步行商业街，计划初始权益投资为48330万元。假设投资于项目初期一次完成，且全部物业实施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金流量表9-5所示： ;;;;1. 计算权益所要求的税前现金报酬;;;【案例9-4】有一商铺要出售，卖方要价500万元。已知该商铺可出租面积2500平方米，预计将商铺出租可每年获得租金收入400元/平方米；假定空置率为5%，营业费用占毛收入的40%；贷款银行要求的偿债保障比率为1.2，年贷款常数为10%（基于贷款利率9.25%，贷款期限28年计算而得）；投资者要求的权益报酬率至少为14%。根据上述资料，分析此商铺是否值得购买？表9-7说明了用后门法计算合理购买价格的过程。 ;;;;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。1月-211月-21Friday, January 15, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。22:58:3422:58:3422:581/15/2021 10:58:34 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。1月-2122:58:3422:58Jan-2115-Jan-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。22:58:3422:58:3422:58Friday, January 15, 2021 13、志不立，天下无可成之事。1月-211月-2122:58:3422:58:34January 15, 2021 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If Id gone alone, I couldnt have seen nearly as much, because I wouldnt have known my way about. 。15 一月 202110:58:34 下午22:58:341月-21 15、会当凌绝顶，一览众山小。一月 2110:58 下午1月-2122:58January 15, 2021 16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2021/1/15 22:58:3422:58:3415 January 2021 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。10:58:34 下午10:58 下午22:58:341月-21