上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议书PPT.pptx

上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议;项目认知;项目所在区域为浦江镇，位于上海近郊，中心城区南翼，黄浦江东岸，距离人民广场17.5公里。;项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区位，高科技制造与研发产业云集;项目地块为工业用地，隶属于浦江智谷商务区，毗邻交通干道，距离八号线联航路站约2公里。;项目认知;本项目为浦江智谷东区地块，占地6.7万平，容积率仅1.26，具备打造低密度办公园区的基础;本体关键字：;管理资源网;;;市场盘点;上海市在售的工业地??项目主要分布在规划中“1+3+9”工业园区内 ;而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。;区域;16;区域内市场;18;市区产业集聚——徐汇·漕河泾;项目;标准层面积1223-1455 ㎡，标准层高4.2米，空间可灵活分割，满足客户不同需求;市区产业集聚——徐汇·漕河泾;郊区散点分布——松江工业园区;个案分析;户型设计： 双客厅设计、私家电梯上下通达 中西厨房合璧 大庭院及大面积地下空间赠送 全套房设计，独立男女衣帽间 下沉庭院，前庭后院、景观阳台、生态露台构建立体景观系统；;郊区散点分布——松江工业园区;;价格关系;去化速度;工业地产市场盘点：;本项目入市分析;项目形象;内部规划;外部环境;产业限制;政策限制;37;内部原因 ;案例借鉴;50年产权的科研用地，低密度办公物业，目前已经跻身于北京高档别墅第一梯队;同时具有居住及办公功能的别墅项目（半山别墅）— —价值延伸;弱化工业项目的排布特征，人车分流、园林景观带等设计强化别墅项目规划特色;干净利落的线条、柔和落地窗、半虚实的露台空间以及私家与公共园林，打造舒适居住环境，增强居住感;“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型以270-350㎡为主，并通过大量的赠送来满足居住需求;园林打造 1.主题化 通过社区水系，景观打造四大园林主题“旱溪主题”“形态主题”“铺装主题”“水景主题”。 2.立体化 首层化的地下室可见自属庭园与共享庭园景观因高低落差产生的层次感。;频繁的推广活动，努力淡化用地性质的影响，树立项目高端别墅的形象;价值延伸;案例借鉴;总部级生态商务特区;项目定位：昔日徽商会馆，今日企业家会所;各个功能区域分区设置，并实行分区管理，实现不同功能分区的私密性;大面积与小面积产品搭配，强化面积分割组合与功能分区，增强实用性;通过园林绿化对各个功能分区实现有效间隔，美观的同时最大程度保证私密性;强化商务功能，拔升整体形象。;战略选择; 规划实现 价值实现 市场竞争客户接受 面积控制 区域匹配 地块用地指标的可能性;57;产品定位;59;60;61;产品定位;63;企业规模属中小型，成立3-5年，面积需求500-1000平米的，关注总价、办公环境、配套服务等。;65;企业发展到了一定规模，成熟稳定，对项目形象和产品品质要求较高等，对面积需求较大。部分具有生产需求;67;68;产品定位;;低密度、生态化，有别于传统的商务办公环境。;72;73;低密度财智会馆;物业发展建议;总图构想;组团式规划设计;;;大空间、小围合、均好性;数据仅供参考;物业发展建议;新亚洲风格，兼顾居住与生产需求; 通过合理的单元面积，进深，面宽尺寸，和合理的交通辅助空间的设计，保证各使用功能情况下能满足基本的采光，通风，日照，景观需求。;85;;构建明确的工业园区形象，整层面积控制在1200平方米，5层设计，利于整层销售去化。同时，提升项目总体容积率。;;物业发展建议;指导思想 从地块全局出发，构建组团围合式景观园区； 适度引入水景； 绿化与建筑相呼应形成整体，实现大小、高低起伏的效果； 草木花卉的选择随四季，产生相应变化； 园林展示区，以营销中心周围为展示重点；;;园林建议;易生长的蔷薇科花类;园林建议;物业发展建议;;体现项目较高的商务品质感与细节;部分展示居住功能的实现体现空间的可变性;类独栋产品采取选择性展示，即让客户看到的均能够体现高端办公品质;物业发展建议;精品餐饮;配套建议;配套建议;分区管理 ·针对办公区和独栋区需要不同的物业管理方案，办公区采取半开放式办公物业管理方式，物业公司主要负责公共区域的安保、保洁。 ·独栋区采取别墅式的物业管理方式。;客户数量少;附件：营销举措;成本领先、强化圈层、突出差异化战略;营销举措;利用原有位于南北高架上的高炮对项目相关信息进行展示和传达，发出声音;Action2 客户提供精细化的成本账单，突出项目在商务成本上的优势;Action3 关键节点，媒体爆破，以低成本实现高影响力。;Action4 通过直邮，扫楼、派单等营销动作直击目标客户;主题：企业运营讲座;强化圈层;上海商务会所新概念;;9、春去春又回，新