XXXX年10月930新政下的深圳市场分析_49页_中原.pptx

深圳中原 2010.10.24日;;;;房地产快速增长;与2007年底处于次贷危机的大环境不同，我国经济在全球经济回暖过程中起到了重要作用。目前经济处于继续回暖之中，实施适度宽松的货币政策。但另一方面也令国内物价上涨加速，通胀压力增加，重新回到负利率时代，资金有保值增值的迫切需要。;供求比一直处在失衡的状态，一方面是房改使自住需求大幅度上升，中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场。 以现有销售速度来看，现有的可售量仅供销售半年时间。 ;;;;;揭制需求的最终是为了分化需求和满足需求，此次房地产需求政策的核心，应该是对需求首先分化，打击一部分，满足一部分，其次是平滑其释放的时间，使需求尽量和供应的节奏相匹配。 揭制不合理需求就是对投机投资需求进行期限制，大幅提高其成本，甚至禁止其进入市场。如首付比例提高至三成，限购令。;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款； 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 ;调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。 10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 ;1、9月30日前（含9月30日当天）已在市房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行，之后（从10月1日起计）的所有商品住房交易必须执行通知规定；;;本轮房地产调控的明显特点是：调控的手段已经由市场手段变为由上至下的行政干预，在市场手段屡不奏效的情况下，通过强有力的行政措施打压市场，其短期影响不可忽视，但长期看来容易产生以下两种不良反应： 1、政策变化过快，上有政策，下有对策——例如假离婚，签订买卖合同不过户，只公正，等待政策放松后在进行过户备案等等所谓的“擦边球”； 2、市场需求在短期内受到强行打压抑制，容易引起反弹——就如同4.15新政后的楼市变化，房价也越调越高，严重脱离了刚需群体购房的承受能力； 综上所述：中原认为，“限购令”并不能从根本上解决房地产市场的问题，所以“限购令”政策也明确指出只是暂时实施，而至于限购令实施至何时？我们认为，限购令之后一定会有后续的政策，限购令在为房产税、保障性住房等争取时间。;;;4.12新政;4.12新政;4.12新政;4.15新政;;数据来源： 国土局网站项目销售公示明细;;;;;;;;;;;;项目名;;后市影响于政府—调控效果显现，楼市稳定发展让位民生;调整后市影响于政府—资本市场链加快收缩，促使企业加快开发供应;后市影响于行业—宏观层面，以“遏制需求”为中心的现状，未来数月内的商品房成交将会出现反复和震荡;;后市影响于行业—微观层面，价格箱体震荡而销售维持高位是短期现象，行业长循环将更为合理;后市影响于客户—短期观望势必成主流心态，大型投资客受压最重;后市影响于发展商—产业集中度提高之后，对于大企业长远发展利好;后市影响于发展商—视土地持有状况不同，影响不一，建议作好应对准备;后市影响于发展商—甩卖不如理性应对，将房地产单一解决居住理解为居住+社会生存方案配比工程，大力增加企业竞争力和产品力是大势所趋; 中原管理层对于政策带来的短暂冬天的应对决心;Thanks for your attention;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。12月-2012月-20Wednesday, December 16, 2020 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。22:30:5522:30:5522:3012/16/2020 10:30:55 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。12月-2022:30:5522:30Dec-2016-Dec-20 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。22:30:5522:30:5522:30Wednesday, December 16, 2020 13、志不立，天下无可成之事。12月-2012月-2022:30:5622:30:56December 16, 2020 14、Thank you very much f