世联_长沙东玺门地产项目营销战略策略报告_108页.pptx

东玺门营销战略策略报告;报告的思路及框架;报告核心内容概要：营销战略与策略;东城版块—项目所处版块，传统意义上的“东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。;项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小区，3期L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。;欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。;项目户型特点：3梯5户，私密性较差。;项目主要营销节点;报告的思路及框架;项目目标;项目限制条件;报告的思路??框架;06年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应751万，销售690万，各区域呈现供销两旺的局面。;长沙房地产市场的版块格局：“西文东市，南帝北丐”全面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。;06年东城版块在售项目/07年即将发售的楼盘概况。;东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对激烈的竞争。;3梯5户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、得房率上存在明显的竞争劣势。;东城版块价格主要依靠低密度物业拉动，3600—3700是需要突破的片区小高层物业均价。;根据对竞争项目调查分析，客户主要来自本版块内的各大市场、政府机构、医院、学校等事业单位。;本项目目标客户锁定;分类;客户价值驱动：本区域客户购买因素排序：产品品质＞价格＞配套＞推广因素＞品牌等．绿城桂花城和长房东郡的畅销说明了这一点．;06年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应751万，销售690万，各区域呈现供销两旺的局面。 长沙房地产市场的版块格局：“西文东市，南帝北丐”全面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。 东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对激烈的竞争，从推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。 3梯5户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、得房率上存在明显的竞争劣势。 3600—3700是需要突破的片区小高层物业均价。 东城版块的核心客户集中在本区域内的市场、政府机关、事业单位里。 客户价值驱动因素：产品品质＞价格＞配套＞推广因素＞品牌。;报告的思路及框架;达成项目目标，营销所面临的问题;项目营销问题剖析—— 到底难在哪？;;高层代表性楼盘1—融科三万英尺：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独到的传播概念，独树一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。;代表性项目2—华盛·新外滩：顶级的江景景观资源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。;案例研究结论;SWOT分析;报告的思路及框架;;本项目如何超越竞争？;形象攻略;报告的思路及框架;项目形象定位;项目形象推广行动：任何出街的行动均展现高品质的项目形象。;行业营销行动：以高调、从容的姿态面对行业人士，展现大盘、大气风范。;报告的思路及框架;营造精细化的高品质的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知高品质的/尊贵的未来生活。;全方位展示;售楼处：东玺门体验生活馆;样板房：将主题样板房进行到底。将缺陷遮掩得干干净净，将优势发挥得淋漓尽致。;样板房展示;样板房展示;样板房展示;楼体展示：楼体灯光字，楼体条幅。截流客户，彰现项目昭示性。;看楼通道：精细化、人性化、异域风情弥漫。;报告的思路及框架;4大服务突破，完全超越现有楼盘服务水平。;报告的思路及框架;分批推售原则;07年4月推售产品安排;07年4月推售策略;07年-08年东玺门推售计划;报告的思路及框架;客户策略：多点封杀，全方位锁定。;ACT1：点对点直邮寄送。;ACT2：东城各大市场阶段性条幅推广项目信息。;ACT3：深度挖掘东方新城老业主，促进老带新。;客户策略;媒体策略：低成本营销的媒体投放策略;媒体推广策略;活动营销;ACT1：东玺门、育英小学签约仪式暨新品鉴赏会。;ACT2：开盘庆典;ACT3：参加春交会，高姿态、高标准，赢得展会的深刻记忆。;展位流程设计 配合活动：;案例借鉴：淘金山项目2005春交会参展效果;1.开盘方案/价格报告确定 2.样板房展示到位 3.产品发布会 4.媒体跟进及户外更换画面 5. 客户深度摸底 6.销售筹备;报告附件1：长沙市房地产版块概况报告附件2：《开盘工作计划》报告附件3：《中信红树湾案例》;长沙市房地产市场版块划分;新南城版块：随着省政府南迁，市政设施和生活配套设施的南迁，其未来发展前景值得期待。;版块代表项目—长沙奥林匹克花园：以完美的现房展示和强大的品牌积淀撬动市场。给客户勾勒出现代、健康、体面的生活前景。;中新南版块—城市资源的稀缺之选，城市功能发达，地块稀少，产品朝高端、高密度、小户型发展。未来前景有限。;代表性楼盘—融科三万英尺：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独树一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。;中心北版块 — 寸土寸金，商业