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拿地可行性报告模板 拿地可行性报告模板 - - PAGE 3 - 2、 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 3、 教育：大中小学及教育质量情况。 4、 医疗：医院等级和医疗水平情况。 5、 大型购物中心、主要商业和菜市场等。 6、 文化、体育、休闲娱乐设施。 7、 银行、邮局及其他配套设施。 （一） 周边 3 公里外但可辐射范围内的主要社区配套一、 大市政配套 1、 道路现状及 3 年内规划：包括现状的主要道路及路幅，规划道 路及路幅，规划实施的时间，与宗地的关系及影响。 2、 供水、雨水、污水管线状况：现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。 3、 电力及通讯（有线电视、电话、网络）管线状况：现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。 4、 燃气管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。 5、 供热及生活热水管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、 距宗地距离、涉及的接入成本等。二、 规划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 等。 2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，配套设施面积，地上及地下建筑面积，计容积率建筑面积，可售建筑面积等。 3、 综合容积率、住宅及公建分地块容积率，车位配比等。 4、 建筑密度、绿化率及控高。 5、 其他。 附表：项目用地及主要规划指标（参考表一） 第二部分：法律及政策性风险分析 一、法律风险 1、土地性质、类别和土地所有权的归属，如果是系统内土地资源，应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地；股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地，以及原土地出让金额或作价出资额。 2、项目取得的方式和步骤， 应明确项目通过何种方式获得， 包括土地 竞拍/ 土地变性 / 股权转让 / 项目转让等， 在项目取得过程中的不确定因素，是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。 3、项目取得的主要程序， 需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间，可能存在的法律风险和应对措施。 4、项目合作方式及风险评估： 包括是否有合作方， 合作采用的主要方 式，合作方的背景及实力，合作的主要目的，可能存在的法律风险因素等。 二、政策风险 1、当地政府对外来投资者的态度， 政府有关部门的工作作风和办事效率等。 2、当地政府对本项目的关注程度， 与政府的合作关系， 可以利用的公 共关系资源。 3、近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素。 三、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性，以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。 第三部分：区域房地产市场分析 一、城市宏观经济分析 1、项目所在城市宏观经济状况：包括产业结构、ＧＤＰ、财政收入、人口、居民收入及消费结构，与同类城市的比较分析等。 ２、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目 开发密切相关的其他情 况。 ３、项目所在区域在城市中的地位及发展方向。二、城市及区域房地产市场发展状况 １、城市房地产市场的主要发展指标：包括近三年城市房地产市场的 基本情况， 年开工量 / 竣工量， 年供应面积 / 销售面积， 销售金额 / 销售均价，房地产开发投资及土地供应及成交情况等。 2、区域房地产市场在城市中的地位及占比： 项目所在区域房地产市场 的主要发展状况与数据，在所在城市的地位及占比情况。 3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况。三、区域房地产市场供求分析 1、前 3 年及未来 5 年内区域土地市场状况： 包括土地供应及成交的整体状况，成交面积及价格的变化，土地供应方式和供应结构等。 2、区域内各档次产品的供应状况： 各档次产品的主要特征， 尤其是与本案类似物业的特征，包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售 价、平均去化率等。 3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。 4、结论： 本案在区域内的市场机会与竞争态势， 拟开发产品的价位区间及产品形式，本项目在开发中的营销焦点问题。 四、项目目标客户群和市场定位 1、本项目的主要目标客户群： 分析目标客户群的主要特征， 包括区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等，初步 确定目标客户群的辐射范围。 2、项目的基本市场定位结论及产品建议。 第四部分：规划设计初步方案一、规划设计的可行性分析 1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，进行基本的建筑排列，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。 如：地势高低、 地形起伏、地块的完整性、地质的状况、河流、道路、其他建筑物等对产品设计 的影响及解决的方案。 3、周边自然环境和人文环境