商品住宅销售情况分析及未来市场发展趋势分析.docx

商品住宅销售情况分析及未来市场发展趋势分析 ??一、2017年全国商品住宅销售情况分析 ??自2010年以来,全国住宅市场整体保持增长态势,在2013年迎来小高峰后,2017年量价齐升,虽然销售金额增速同比有所下降,但依然创下行业新高. ??2017年全国住宅市场表现向好,销售一路上行,但各能级城市间表现趋向不一致.一二线城市商品住宅成交惨淡,多城成交量近乎遭腰斩,而三四线城市整体成交较好,多城商品住宅成交面积同比增速超30%. ??2010年至2015年一线和核心二线城市的销售额整体上升显著,2016年销售额同比增长幅度较大,达28%,2017年一线和核心二线城市销售均价同比上涨近10%,但由于销售面积下降幅度近40%,整体销售额下滑十分明显,普通二线城市2017年的销售均价同比上涨约20%,销售面积降幅约10%,销售额呈现小幅上升态势. ??三四线在2010年至2015年销售额上涨幅度相对平缓,2016年开始三四线有回暖趋势,商品住宅市场量价齐升,其中2016年销售面积增长22%,价格涨幅约15%,继而带动销售金额增长约40%,2017年商品住宅市场依然表现亮眼,在2016年高增长的基础上,2017年销售面积和销售价格分别同比增长19%、22%,销售金额同比增长41%. 2010-2017年各能级城市商品住宅销售面积（单位：亿平方米） 2010-2017年各能级城市商品住宅销售金单价（单位：元/平方米） 2010-2017年各能级城市商品住宅销售金额（单位：万亿元） ??（注：一线和核心二线城市指北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都；普通二线城市指重庆、大连、西安、长沙、宁波、沈阳、青岛、南昌、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐、温州、北海、三亚；三四线城市指除40个一二线城市之外的其他城市.） ??二、2018年全国商品住宅销售情况分析 ??2018年商品住宅销售面积147929亿元,同比增长2.2%.销售金额126393亿元,同比增长14.7%. 2014-2018年商品住宅销售面积及增速走势 2014-2018年商品住宅销售金额及增速走势 2014-2018年商品住宅销售金额增速及销售面积增速对比 ??三、未来商品住宅销售市场发展趋势分析 ??2017年一二线和三四线商品住宅成交市场出现明显分化,主要是一二线受到了严厉的政策打压,三四线城市政策相对宽松,叠加棚改货币化,加速了市场回暖,在当前的政策基调下,未来市场是否还将持续分化？为了更好地的研判各能及城市场的表现,商品住宅未来五年的量价年均涨幅进行预测. ??（1）对一二线的研判：不太悲观 ??2017年全国商品住宅市场整体向好,一线和核心二线城市受严调控的影响,销售金额和销售面积绝对量有下跌之势,未来五年一二线的商品住宅销售额是否还会发生显著变化,是继续悲观还是较为乐观？ ??从量价角度对的一二线城市商品住宅成交量价变动幅度进行假设,进而预测未来（2018年-2022年）一二线城市商品住宅成交情况. ??目前调控日趋收紧,一线和核心二线城市楼市受政策高压影响最为显著.一线核心二线城市价格涨幅趋于平稳、销售依然承压,因此,基于2017年一线及核心二线城市商品住宅成交均价同比涨幅（约10%）,保守假设商品住宅年成交均价变动为5%,再将比例依次递减： ??假设1至假设4,价格增幅为5%或保持不变,在价格上涨和不变的情形下,销售面积将面临下跌之势或基本保持不变. ??假设5,价格小幅下降5%,在价格下跌时,销售面积或将有所增长,保守假设微涨5%. 2018年至2022年一线以及核心二线城市商品住宅成交量价变化趋势预测 ??（备注：成交均价和成交量变动比例主要是指2018年至2022年商品住宅成交均价和成交面积的增幅比例.） ??2017年的价格同比涨幅20%和往年价格涨幅比例,保守估计价格涨幅比例为10%,比例依次递减直至价格保持不变来做出其他比例的假设,销售面积参考2017年的降幅约10%,降幅收窄情况下,保守估计降幅为5%或保持不变. ??1、在假设1至假设3中,价格涨幅为5%和10%,销售面积将面临下跌之势或保持不变 ??2、在假设4至假设5中,价格保持不变,或将带动销售面积小幅上涨或保持不变. ??销售面积在假设3（涨幅最小）中,普通二线城市集中表现为价涨量微跌,量价变化幅度分别为：-5%和5%,未来五年2018至2022年年均销售金额同比下降1%. 2018年至2022年普通二线城市商品住宅成交量价变化趋势预测