济南老城项目市场及产品定位报告_123P_XXXX年.pptx

济南老城项目市场及产品定位报告市场篇定位模型PARTⅠ宗地剖析PARTⅡ大势所趋PARTⅢ 西城观察PARTⅣ 杀出重围PARTⅠ宗地剖析宗地剖析地块初判1宗地剖析项目区位宗地北至清河街（正对面为区政府）；南至水鸣街，东至经十路，属于长清老城区核心位置。周边生活配套设施齐全，交通便利，长清宾馆为老城区目前唯一营业的大型宾馆，且将高起点规划重建，地块价值突出。长清区政府老城区核心宗地宗地剖析除清河路为主干道外，宗地其余三面均动线不足。目前地块尚未拆迁，有部分居民用房，同时长清宾馆依旧营业中。宗地现状清河路对面的长清区政府地块四周现状地块中未拆迁的居民平房未拆迁的长清宾馆水鸣街宗地剖析项目规划地块分为两个部分地块A：公建地块B：居住1.34公顷，其中规划道路用地面积约0.35公顷，可规划建设用地面积约0.99公顷。地上容积率不大于3.4，地下容积率不大于1.4，建筑密度不大于22%，绿地率不小于30%，每百平方米建筑面积须配建停车位不小于1.0个；2.51公顷，其中规划道路用地面积约0.18公顷，可规划建设用地面积约2.33公顷。地上容积率不大于3.0，地下容积率不大于1.2，建筑密度不大于18%，绿地率不小于35%，停车率不小于100%。宗地剖析宗地初判老城区核心位置，周边生活交通配套均与老城共享地块价值体现在片区的发展情况地块位置宗地占地较小，其中居住用地仅38亩，且地块为长方形，可利用资源较少。地块形状及大小无论从地块属性、经济收益、还是周边环境，已经确定本项目未来开发形态为小高层或高层的普通住宅地块最高给予容积率为3，以0.5的别墅规划和3的高层规划比较，两种形态的售价要达到6倍，经济收益才能平衡。容积率地块价值：体现在片区发展情况未来竞争对手：小高层、高层项目片区在整个城市地位2济南城市规划目前，开发济南经济开发区、大学科技园和长清主城区等已成为省城“西进”的主旋律。 北跨老城保留商业服务中心的职能，加强古城保护，以体现泉城历史文化风貌为特色以发展高新技术、冶炼、化工、出口加工、国际信息、空港型工业为主。人口发展规模控制在60万至70万人，城市建设用地70平方公里左右。西部新城中疏西进东拓城市改造给房地产带来巨大的发展空间目前西部新城进入了全面建设阶段，各部分产业已经初具规模。南部山区将着力发展生态、观光旅游及农业；该城区为消费者心目中的理想高尚住宅区南控西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主，形成现代化新城区。但按照规划，作为长清片区的中心，西部新城区将以高校科技园为核心，引领济南西部大发展。片区规划★ 西部新城区定位为省会济南的西辅城。全区总面积1178平方公里,辖九镇二乡，613个行政村，约53万人口。由五部分组成：长清城区、大学科技园、经济开发区、农业高新区、五峰山风景区。以规划目标为指导，目前西部新城区进入了全面建设阶段，各部分产业已经初具规模。片区现状及价值分析3西部城区目前形成规模的为发展园博园、大学城为核心的大学科技园和以旧城改造为主的长清老城区这两大片区。片区现状济南市区经十路延长段（国道220） 约30公里大学科技园约7公里长清老城区目前旧城改造工程巨大，力求建立一个完善的西部城市功能。但由于距离济南市区较远，且济南路况较差，车时要1小时以上，同时济南人有”住东不住西“的情节，市区人口难以导入，目前老城区还是局限于本地居民为主。老城区功能：长清城区，以建成功能齐全的政务区、居住区、服务区为目标，进一步完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境。面积及人口：规划面积达45平方公里，现已形成15平方公里、10万人的规模。全面实施了道路绿化、美化、亮化、净化工程，新增绿化面积6万平方米，城区绿化覆盖率达38.6%，人均占有公共绿地超过12平方米。现状：旧城改造是全市最大的旧城改造工程，总面积1.6平方公里,拆迁面积44万平方米,建设面积110万平方米,总投资5.2亿元,一期工程顺利推进。园博园的开放和大学城模式的开发理念及周边较好的自然资源，使得区域跳脱出长清区概念。近两年开发的一系列高品质住宅，特别是低密度物业，吸引了较多市区投资客的眼光。大学科技园面积：大学科技园区自2003年7月份开始建设，规划用地面积43.11平方公里，中心区规划用地13平方公里，建筑面积695万平方米，主要承担了文化娱乐、体育医疗、商业金融、行政办公和居住等功能。功能定位：规划是山东省高级人才培养基地、科学研究和信息交流中心、学研产一体化发展、环境生态化、运转信息化的城市新区，建成后将是整个西部片区经济、文化、教育、科研中心。规划前景：大学科技园总投资约400亿元，全部建成后将成为一个能容纳12所高校，24万在校生，具有40万人口，国内一流的文化产业园区。现状：目前已有9所高校入住大学科技园，分别是：山东师范大学、