物业管理法律法规及维修责任的区分培训.pptx

物业管理服务法律法规及保修、维修责任划分 培 训 讲 义 需要掌握的相关法律法规包括以下类型一、级别分类 1、国家建设部颁布的； 2、所在省政府颁布的； 3、所在市政府颁布的。 说明：深圳市是经济特区，市人大有自己的地方立法权，所以我们所学习的仅涉及国家建设部和市政府颁布的物业管理法律法规，日常用于实际操作的依据市政府颁布的即可。 二、行业分类1、物业管理企业资质管理办法；2、物业管理企业财务制度；3、物业管理各类人员培训持证上岗的规定；4、招投标管理办法；5、物业管理行业管理办法。 三、实务分类 1、建筑装饰装修管理规定、《住宅室内装饰装修管理办法》； 2、物业服务收费管理办法及指导标准； 3、物业管理服务等级标准； 4、基金管理规定； 5、物业管理考核评分标准； 6、深圳市业主大会和业主委员会指导规则。 本次培训主要针对的是建设部《商品房销售管理办法》、《深圳市经济特区物业管理条例》及实施细则和《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》。 《物权法（草案）》的一些概念。第一讲 建设部《商品房销售管理办法》（建设部令[2001]88号） 一、概念理解 商品房现售： 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 “买受人”也就是我们平时所称的“业主”，当然这中间也会发生买受人变更。 商品房预售： 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给并由买受人支付定金或者房价款的行为。 二、理解和掌握 第五条： “直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（可以统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”（掌握主管部门） 第十三条：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。” （掌握前期物业管理协议的产生时期） 第十六条： 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。并应当明确以下内容： （一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 ★ 要掌握内容事项。 ★ 贴示： 在入伙准备阶段，一定要找一份合同原件复印（涂去姓名），学习掌握约定的内容，为在入伙装修阶段可能产生的纠纷和责任，特别是保修和维修责任的鉴定方面。 第三十二条： “销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。” （这就是行业常称的“两书”，但一般是在交楼、入伙时提供，应了解两书中的内容，实际需要时再详细查阅） 第三十五条： “商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”（①拒绝入伙时的一种理由，注意掌握解释原则——谁主张谁举证。②业主认为房屋有质量问题拒绝收楼入伙时，仅有主体结构质量不合格才有可能在法律上成立。） 第二讲 深圳市经济特区物业管理条例及实施细则深圳市业主大会和业主委员会指导规则一、概念理解 住宅区类物业： 指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。（新条例草案：物业是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。） 业主： 是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。（新条例草案和指导规则：业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。） 非业主使用人： 是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。（仅新条例草案有定义） 物业自用部位： 自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。（新条例草案根据《物权法》草案有新定义：物业专有部分是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分） 物业共（公）用部位： 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、