房地产定价原则与方法.pdf

定价的原则与方法 第一部分 前期策划阶段（营销策略报告中）的定价 一、定价思路 项目前期价格定位应从以下三个方面考虑： 市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度； 项目成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等； 市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。 以上 3 个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和定价区间。 如图所示： 在此价格以上 更 高 的 价 位 没有可能的需求 二、价格定位参照表 市场需求承受能力 项目价格的上限 示例： 竞争片区主要产品市场价格 4800－5500 元/ ㎡ 第二部分 销售执行中的定价 项 目 定 价 的 竞争对手价格水平 项目成本 3500 元/ ㎡ 目前定价的方法，住宅普遍 采用市场比较法制定楼盘的价 本片区主流市场均价格 4000 元/ ㎡ 项 目 成 本 项目价格的下线 格，市场比较法是通过与较近时 目标客户对总价敏感界线 三房 100 ㎡左右总价 45-50 万 期已经发生了交易的类似房地 产项目个案价格作比较对照，修 本项目入市均价 4500-4700 元/ ㎡ 在此价格以下 更 低 的 价 位 正求取最可能实现的合理价格 没有可能的利润 的一种估价方法。因此最贴近市场，最具有竞争参考价值。 商业的定价可用市场比较法结合收益还原法确定，原则相似只是在比较因素上有所不同。 这里所指的类似房地产，是指用途，建筑结构，所处地区等相同或相似的房地产。 1 价格形成总体思路 一个完整的价格方案制定共分为四大步骤。 第一步：相关准备 第二步：确定核心 第三步：价目表制 第四步：对外价目 1. 重新估计项目成 1. 设定可比楼盘可 1. 构 建 价 格 表 表制作 2. 确定定价方法 比因素、权重，根 EXCEL框架，房号面 1. 确定付款方式与 形 确 3. 分析竞争对手确 2. 形成初步核心均 积表、送面积表 （查 优惠促销额度 成 定