物业管理服务N.pptx

1 物业管理服务的特点和内容 2 物业服务合同 3 物业服务收费 4 物业的使用与维护;掌握 1.什么是物业管理服务？它有哪些特点？ 2.物业管理服务的基本内容和具体内容有哪些？ 3.物业服务合同主要内容有哪几项？ 4.如何认识前期物业服务合同的特征和时效？ 5.物业服务企业维护物业管理秩序的主要方式有什么？ 6.物业服务企业在安全事故中的法定义务有哪几项？ 7.怎样理解物业服务企业对业主人身财产损害的法律责任？ 熟悉 1.合同生效的要件有哪些？ 2.无效的和可撤销物业服务合同的情形有哪些？ 3.哪些情形下业务委员会可以终止物业服务合同？; 1.1 物业管理服务及特点 （1）物业管理服务 物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。其对象是物业管理区域内的全体业主。 （2）物业管理服务的特点 物业管理服务的公共性和综合性 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务的持续性和长期性; 1.2 物业管理服务的内容 （1）物业管理服务 基本内容： 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理； 维护相关区域内的环境卫生和秩序。 具体内容： 房屋公共部位的维修、养护和管理； 房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； 物业装饰装修服务； 物业档案资料管理 专项维修资金的代管服务。;（2）物业服务合同约定以外的服务 《条例》44条：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 具体理解： 提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务； 合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定； 物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。;课堂提问： 1、物业管理主要是指向房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和（ ）的活动。 A 安全防范 B 社会治安 C 精神文明建设 D 公共秩序 2、物业管理服务有（ ）特点？ A 物业管理服务的公共性和综合性 B 物业管理服务的受益主体的广泛性和差异性 C 物业管理服务的即时性和无形性 D 物业管理服务的单一性和长期性 3、业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务包括：（ ） A 房屋共用部位的维修、养护与管理 B 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 C 接送业主的孩子上下学服务 D 专项维修资金的代管服务; 1.3 物业管理服务标准 2000年5月 ：《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》； 2004年1月，中国物业管理协会制定《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。 《 标准》制定了三个等级的服务标准。从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务内容。 作业:《标准》学习笔记。 参考学习《山东省物业管理服务标准》; 2.1 物业服务合同概述 （1）物业服务合同的概念 物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动达成的权利义务关系的协议。 （2）物业服务合同的特征 物业服务合同是典型的劳务合同； 物业服务合同双方当事人都有特定的身份； 物业服务合同是以约定当事人在物业服务中的权利义务关系为主要内容； 物业服务合同是双务合同、诺成合同、要式合同。;思考： 物业服务合同是委托合同吗？ (看教材177至182页） ;（3）物业服务合同的种类 前期物业服务合同 物业服务合同 物业服务分包合同;案例一 2008年9月1日，徐某购买了由某房地产公司开发的商品房，同时在其买卖合同中约定，徐某同意房地产公司聘请物业公司提供物业服务。2008年10月1日，小区业主选举产生了业主委员会，要求重新与物业公司签订物业服务合同。但由于双方在收费标准上未能达成共识，未能签订新的物业服务合同，此后，徐某以收费过高且物业服务企业未经过业主委员会委托并签订新的物业服务合同为由，一直没再缴纳物业费，物业公司将其告上法庭。 业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费？　; 2.2 物业服务合同的订立 （1）物业服务合同订立的原则 平等原则； 自愿原则； 公平原则； 诚实信用原则； 守法原则。 （2）物业服务合同订立的程序 前期物业服务合同订立的程序；