物业服务案例分析讲义.pptx

物业服务案例分析讲义案例处理的几个原则相关法律法规的熟悉掌握重在沟通内部管理风险的回避举一反三发挥行业的作用早期介入方面早期介入的主要内容以物业管理和使用者的角度，通过审视物业的各设计图纸，对物业的环境、布局等方面向开发商提供有利于节约管理成本及方便使用的意见和建议。根据物业市场定位、市场推广和管理需要，就住宅智能化系统的配置提供有利于控制管理成本、方便业主使用的意见和建议。 协助开发商根据物业品牌和市场营销需要，就物业内会所设施配置的项目、规模和档次等方面提供有利于控制管理及经营成本的意见和建议。 根据开发商要求随时视察施工现场或参加相关工程会议，从管理及使用者的角度了解物业建造的全过程，及时提出维护开发商及业主利益的意见和建议，使建筑更符合将来物业管理及使用需要；同时，每月一次以书面形式向开发商提交当月工作内容和计划。 在物业市场推广销售时，就物业管理方面的宣传向开发商提供必要的协助，包括提供文字宣传内容等。 配合开发商做好开盘仪式、各类新闻或物业发布会等活动。 做好物业管理筹备工作，如制定有关物业管理人员架构、人员培训、管理部的建立、物品的购买等，同时还将制定业主临时公约、公众管理规定、入伙手册、二次装修管理手册、员工手册、岗位职责、物业管理各类管理制度等资料。 参与竣工验收、移交验收，组织承接验收及相关整改的跟进。 早期介入案例存在问题：由于原空调室外机机位设计在阳台上，业主封闭阳台时移至外侧，影响美观。建议：设计时避免把空调室外机位设置在阳台上。自行车坡道中段设置缓冲平台，较合理。自行车坡道过长，有安全隐患。存在问题：门厅墙面装饰板变形严重，影响美观。建议：装饰板采用实砌墙体或水泥压力板进行装饰，以防受潮变形。单元入口过道窄且转弯较多，不利于大件物品的搬运，易损坏装饰面层。集水坑排污泵设置在坡道车行转弯处，易发生行车事故。地下车库明沟盖板采用预制钢筋混凝土板，比较合理，且施工较规范，值得借鉴小区出入口采用大组团与小组团管理模式，主出入口与小组团出入口实行完全人车分流，设计较合理装修材料运输通过地下室进入电梯，确保了门厅间的整洁。费用管理方面物业擅自停电,法院判业主获赔1元案情介绍: 某业主家里突然被停电，于是就找到该小区物业公司,要求查找停电原因,但物业公司告知他:因其拖欠物业管理费而停电。为此,业主向物业公司提出强烈交涉,但无任何效果。业主认为被告利用管理之便,以停电方式威逼他,给其带来生活的极大不便,请求法院判决被告排除供电妨害,并向原告赔礼道歉,减收一个月管理费,赔偿经济损失1元和精神损失费749元。 案情分析: 物业公司:公司没有采取停电措施,公司的职责是为业主提供优质服务,公司绝对不会采取对原告停电之类损害业主利益的事情,而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。 物业公司侵权成立法院经审理后认为: 被告只是物业管理企业,并非供电部门,其无权以任何理由对原告采取停电措施,否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求,属于双方的物业服务合同的范围,与本案侵权纠纷不是同一法律关系,原告应另行主张权利;原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据,法院不予支持;原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持用户变用电的处理方式： 供电协议 公摊、电耗处理方式 预付费 停电约定自行车丢失可拒交物业费吗?一、案件经过: 小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。 二、审理及判决: 庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。 最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。 三、法律评析: 本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。安全管理方面十、抓小偷挺身而出还需自保安全案例描述: 某某管理处护卫员小彭正在北广场巡逻,忽然听到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷。”小彭回头一看,只见两个男子一前一后在广场上追逐而来,后面一个边追边喊“抓住他,他是小偷”。 小彭见此情景,职业的责任感油然而生,一个箭步就冲了上去。小偷见半路有人拦截,吓得慌不择路,转向广场边的绿化带跑去,企图越过绿化带,向对面的马路逃窜。 处理过程: 小彭当时