开发商并非有意隐瞒所售房屋有关信息，其一房二卖的违约行为不属于承担双倍赔偿责任的情形.docxVIP

PAGE \* ArabicDash - 2 - PAGE \* ArabicDash - 5 - 开发商并非有意隐瞒所售房屋有关信息，其一房二卖的违约行为不属于承担双倍赔偿责任的情形 商品房买卖合同成立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 一、案例 瑞金府邸（北区）1#2#3#4#商住楼项目系由A公司开发。在未取得《商品房预售许可证》的情况下，A公司向外预售商品房。宋某、A公司于2014年3月26日签订《瑞金福邸商品房认购协议》，约定由宋某购买1#楼1单元2904户房产，建筑面积约101.68㎡，优惠后单价3918.72元／㎡，总价款398455元。付款方式为按揭贷款，宋某于协议签订当日支付40％首付款168455元，实际按揭年限、按揭利率、按揭比例以银行最终审批为准，如宋某的首付款不能满足银行按揭贷款的要求，宋某应自A公司电话等通知之日起七个工作日内补足银行按揭贷款所需的首付房款并提供完善银行按揭贷款申请、手续。后因瑞金府邸（北区）项目未取得《商品房预售许可证》，无法办理银行按揭贷款，宋某亦未通过其他方式交付下余购房款。2019年8月21日，A公司财务人员以短信方式通知宋某“你好这边是瑞金府邸财务，给您打电话联系不上，通知您月底来交房款，逾期不交公司收回房子”。宋某未予理会。后A公司与案外人赵某签订《瑞金福邸认购协议书》，以单价6500元／㎡，总价款660920元将涉案房屋另行出售用于抵账。A公司于2020年11月3日取得了瑞金府邸（北区）1#2#3#4#商住楼项目的《商品房预售许可证》。宋某于2020年11月10日向法院提起诉讼请求：1.解除宋某、A公司双方于2014年3月26日签订的《瑞金福邸商品房认购协议》；2.A公司返还宋某已付购房款168455元及其利息；3.A公司赔偿宋某损失262465元；4.依法判决A公司承担宋某已付购房款一倍168455元的赔偿责任； 二、审判 一审法院认为，双方签订的《瑞金福邸商品房认购协议》约定了当事人名称、所购商品房的坐落位置、房号及面积、购房单价及总价款、付款方式等内容，应认定为商品房买卖合同，宋某、A公司之间成立商品房买卖合同关系。A公司违反房地产管理法律法规，在未取得《商品房预售许可证》的情况下面向社会大众销售商品房，导致购房者无法按照《认购协议》的约定办理银行按揭贷款。由于上述情形的存在，宋某交纳首付款后未继续交纳购房尾款的行为，并不构成违约。A公司作为房地产企业，对企业办理相关证照的进度了然于心，其在《商品房预售许可证》即将出证，办理银行按揭条件即将成就时，既未就如何履行《认购协议》与宋某进行进一步沟通协商，也未通知宋某解除合同，在2019年8月21日发送短信要求“月底来交房款”未见回应后，随即将涉案房屋以高价另行出售，构成“一房二卖”。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，宋某关于解除合同及退还已付购房款的诉讼请求，法院予以支持。A公司还需以168455元及利息。A公司另行出售涉案房屋后，形成的额外收益262465元，可以认定为宋某对于涉案房屋的差价损失，宋某的该项诉讼请求，法院予以支持。关于宋某主张的已付房款一倍的赔偿，法院认为，司法解释中“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，该赔偿是一种惩罚性赔偿，应当结合当事人的主观过错等综合因素进行处理。宋某主张的已付购房款、利息及差价损失已经得到支持，其所遭受的损失已基本上得到弥补，A公司因违约取得的收益已不复存在。但A公司作为房地产企业，缺乏契约精神，对法律法规缺乏敬畏之心，应当适用惩罚性赔偿，才能真正发挥惩罚性赔偿制度的应有功能，有效地制裁和遏制摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，进而促进社会诚信制度的确立。综合考虑到A公司将涉案房屋另行出售系为抵债而非单纯的谋取利润，以及涉案房屋所在小区目前的证照办理情况等综合因素，该惩罚性赔偿不应过高，法院对此酌定为10000元。一审法院判决支持了宋某前三项诉求，酌定惩罚性赔偿为10000元。 宋某不服一审判决提起上诉请求撤销原判第四项，改判A公司承担宋某已付购房款一倍l68455元的赔偿责任。 二审法院对宋某的上诉请求不予支持，判决驳回上诉，维持原判。二审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未