行为人的行为构成表见代理，造成的损失应由被代理人承担.docVIP

PAGE 1 行为人的行为构成表见代理，造成的损失应由被代理人承担 表见代理是指本属于无权代理，但因被代理人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权的外观即所谓的外表授权，致善意相对人相信其有代理权而与其为的法律行为，发生与有权代理同样的法律效果。在认定构成表见代理的情况下，被代理人对善意相对人承担合同责任，行为人不向相对人承担责任。 一、案例 2007年10月22日，A公司（甲方）与B公司签订《合作建房协议》，甲方：A公司。（法定代表人陆相和，委托代理人李某签字，A公司盖章）。乙方：B公司签章）。2007年10月22日”。2008年4月10日，A公司副主任李某以出售单位期房的名义收取秦某购房款50000元，李某给秦某出具《收据》一份，内容为“今收到秦某购房款伍万元整（50000元）A公司建房办公室。李某2008.4.10”。李某收到上述款项后，将上述款项交给B公司，用于发工人工资，该事实有B公司法人薛某自认为证。另查明，A公司与B公司签订《合作建房协议》后，B公司即进驻建设，房屋未建设完毕，至2008年5月，双方《合作建房协议》解除。A公司与其他建设单位另行签订合作协议，该房产现已建设完毕。因秦某未能取得房产，向一审法院诉讼请求：判令A公司、李某连带返还购房款50000元及违约金，共计86000元。 二、审判 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、秦某与谁建立房屋买卖合同关系。首先，A公司与B公司签订《合作建房协议》，且已实际履行，但在庭审中，A公司自认在所建房屋未建设完毕时，双方解除《合作建房协议》，《合作建房协议》终止，有A公司另行找合作建设方；而秦某的50000元的购房款由A公司副主任李某收取；依据B公司原法人薛某称，李某系A公司副主任，主抓合作建房项目，收取秦某房款后交由B公司支付工人工资。薛某的陈述与《合作建房协议》的签订，能够相互印证，一审予以采信，由此也能够确认李某系职务行为，秦某主张李某连带还款，一审不予支持。其次，A公司与B公司签订《合作建房协议》虽约定了“利益分配”但该协议对A公司与B公司具有约束力，对秦某无约束力。A公司辩称，李某不是本社主任，不能代表供销社，秦某的购房款应有建设方负责，因无证据一审不予支持。二、关于房屋买卖合同的效力。秦某与A公司未签订书面房屋买卖合同，且房屋的座落位置、面积、单价和总价，均无约定，秦某缴纳的50000元的性质为购房款，故可以确定秦某系通过口头形式签订的房屋买卖合同。由于案涉房屋未办理预售许可证手续，故案涉房屋口头买卖合同无效。判决：一、确认秦某与A公司签订的口头房屋买卖合同无效；二、A公司于判决生效后十五日内返还秦某购房款50000元并支付资金占用利息；三、驳回秦某的其余诉讼请求。 A公司不服提出上诉请求：依法撤销一审判决，直接驳回秦某对上诉人的起诉。 二审法院对A公司的上诉请求不予支持，判决驳回上诉，维持原判。二审法院认为：本案争议焦点为：李某收取50000元购房款的行为性质。上诉人称李某的行为为个人行为，与供销社无关。本院认为，首先，A公司与B公司签订的《合作建房协议》显示A公司的委托代理人系李某，表明李某关于房款事宜系受A公司委托所致，是职务行为，且A公司提供的证据未能证明李某收取房款后用于个人所需，秦某作为购房人，其有理由相信李某系A公司的代理人，故李某收取购房款的行为构成表见代理行为，故A公司关于李某收取购房款系个人行为的上诉理由，本院不予采纳。其次，上诉人称秦某购房款应由建设方负责。本院认为，秦某将购房款交付至A公司，虽A公司与B公司之间有《合作建房协议》以及后续的解除《合作建房协议》，但依据合同相对性，该行为仅针对合同相对人即A公司与B公司，与秦某无关联。虽秦某与A公司之间并未签订书面购房协议，但依据收据，收取款项的系A公司，故A公司应对50000元予以返还。 三、评析 表见代理的认定一直是商事审判实务中的难点问题，其中尤其以涉及建设工程、买卖、租赁、借款合同的情况表现最为突出。认定构成表见代理应从权利外观、合理信赖、本人予因三个方面进行综合分析，从正常的生活经验出发，以社会一般人视角为标准，判断相对人是否有理由相信行为人有代理权，同时必须考虑本人对于代理权外观的形成是否具有可归责性。 关于权利外观，就是无权代理人必须具有有代理权的外观或者表象，使善意相对人有理由相信无权代理人有代理权，能够代理被代理人实施相应的民事法律行为。本案中，A公司与B公司签订的《合作建房协议》显示A公司的委托代理人系李某，表明李某关于房款事宜系受A公司委托所致，具有代理权；依据B公司原法人薛某称，李某系A公司副主任，主抓合作建房项目，收取秦某房款后交由B公司支付工人工资，具有权利外观。从正常的生活经验出发，完全可以认为，李某有权代理A公司对外签订房屋买卖合同。 关于合理信赖