商品房未达到交房条件购房者提前入住视为交付使用.docVIP

PAGE \* ArabicDash - 4 - PAGE \* ArabicDash - 3 - 商品房未达到交房条件购房者提前入住视为交付使用 当事人双方约定了房屋的交付条件，房屋未达到交房条件但因购房者的原因提前入住的，视为交付使用。 一、案例 周某购买A公司开发的位于方城县城关镇康达路南侧、解放路东侧君临天下小区商品房一套，于2014年7月28日向A公司交纳了62613元购房款，于2014年8月11日交纳了购房款100000元、契税及其他手续费22159元，双方于2014年8月11日签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定，商品房总价款为：532613元。第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定、逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案，该合同已经备案。周某已于2014年10月22日办理了个人购房借款手续，于2016年春装修入住，但至今A公司未给周某办理房权证。周某向一审法院起诉请求：判令A公司向周某支付自2015年9月30日至2020年9月26日逾期交房违约金97042元（以后的违约金仍按合同约定计付至被告合法交房止）。诉讼过程中，周某要求A公司立即为周某办理房产证。 二、审判 一审法院认为，周某与A公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定享受权利、履行义务。周某依合同约定支付了购房款，A公司未按合同约定时间交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。因合同约定交付房屋的期限为2015年9月30日，而周某于2016年春（以3月20日计）装修入住。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付。虽然周某称该房屋未经竣工验收合格，但在明知未经竣工验收合格的情况下仍然接收使用，视为已经交付。逾期交房违约金按照合同约定的逾期交房违约金按已交房款的日万分之一支付，计算至2016年3月20日共计172天，9160.94元。周某已经交纳了契税等相关税费，并且已经交房，A公司应当在交房之日起90日内协助周某办理房屋产权证。A公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对周某出示证据的认可及对自己诉讼权利的放弃。判决：一、南阳市中盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向周某支付逾期交房违约金9160.94元。二、南阳市中盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内将契税等办证手续交到方城县房屋管理局，协助周某办理房屋登记手续。 周某不服一审判决，提出上诉请求：撤销原判，改判A公司向周某支付逾期交房违约金97042元（2015年9月30日至2020年9月26日），2020年9月27日以后违约金仍按合同约定计付至被上诉人按合同约定交房之日止；将经验收合格的商品房交付上诉人；立即为周某办理房产证或不动产证或发回重审。 二审法院对周某的上诉请求不予支持，判决驳回上诉，维持原判。二审法院认为，本案的争议焦点为：原审认定的逾期交房时间是否正确。在商品房买卖中，出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。本案中，周某与A公司签订的商品房买卖合同约定交付房屋的期限为2015年9月30日，A公司未按照合同约定交付房屋。周某在原审庭审中陈述，因急着住房在2016年春天去找A公司要钥匙并装修入住，且对商品房未验收合格之事明知，现周某向A公司主张逾期交房违约金，因周某明知A公司交付的房屋未经竣工验收合格，原审依照周某的陈述酌定交房时间为2016年3月20日并以此计算违约金，并无不当。 三、评析 实践中关于未经验收合格的商品房交付问题，可以从三个方面分析： 1、未经验收合格的商品房能否交付。根据《建筑法》第六十一条第二款之规定,建筑工程未经验收或验收不合格的,不得交付使用。实践中，存在部分居民采取强行进入的方式实际使用诉争楼房,并不能证明该楼房已经具备了交付的法律条件。诉讼当事人以此主张开发商交付房屋，从法院的角度讲,不能用判决的方式强制开发商违反法律的强制性规定，法院只能判令开发商承担违约责任,不能判决其交房。 2、开发商将未经验收合格的商品房交付给购房者，应当承担什么样的责任。开发公司未验收合格即要求购房人收房，构成违约，应承担违约责任。购房者可以根据合同约定有权拒绝接收未经消防验收合格的商品房，而开发商则应按合同约