XXXX年全国房地产市场总结暨XXXX年展望(A).pptx

2012年全国房地产市场总结 暨2013年展望;目录;一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征;调控——中央层面坚持房地产调控基调不放松;5;201111;特征2——销售指标11月由负转正，今年房地产市场销售规模再创新高已成定局 ? 1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，其中商品住宅销售面积增幅为 2.3%；全国商品房销售额53526亿元，增长9.1%，其中商品住宅销售额增幅更高达10.4%。 ? 考虑到去年2011年年底的低位效应，预计今年全年销售规模在2011年基础上继续增长已成定局。;8;9;特征 5——重点城市二手房市场成交同步回暖 ? 2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同步回暖，其中广州交易量增幅达 到47%，上海和苏州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市 场的利好作用是相同的。 ? 重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究其原因，去年下半年深圳针对二手房市场出 台新政，二手房交易缴税以交易中心指导价为税基，导致交易成本大幅明显增加，深圳自去年下半年 以来二手房市场成交持续低迷。 2012年重点城市二手商品住宅月度成交面积走势（单位：万平方米）;+;11.1;201111;特征 9——企业业绩增长趋势总体良好，6家企业已提前完成全年目标 ? 今年以来，典型企业销售情况显著转好，绝大多数全国性房企1-11月累积销售额同比实现正 增长，除万科销售额超千亿以外，多家企业有望加入“千亿俱乐部”行列。 ? 从业绩完成情况来看，大多数企业完成度较为理想，绿城、华润、保利、中海、世茂、恒大 等企业已提前完成全年目标。 2012年1-11月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元）;二、企业集中度提升，利润率下降;集中度——强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升 ? 在调控常态化的背景下，房地产行业加速洗牌，企业集中度持续上升。 2012年，千亿俱乐部有 望达到4-5家，万科将继续维持业绩增长，恒大、中海、保利均有望冲击千亿目标。 ? 房地产企业集中度逐年上升。由于资金、品牌等各方面的差距，小型企业发展步伐减缓，行业 占有率逐???降低，未来强者恒强局面仍将延续。;门槛——企业销售情况良好，金额面积入榜门槛还将提升 ? 今年以来，市场出现一波销售高峰，企业紧紧抓这个有利的“窗口期”去库存，利用市场回暖期 快销回笼资金，从而使得今年全年标杆房企销售表现优于去年。 ? 今年大型房企销售业绩仍然保持同比增长；因此，我们预测全年销售金额榜TOP10企业门槛将达 到450亿元左右，销售面积榜TOP10企业将上升至400万方左右。;投资——今年企业拿地总体谨慎，万科库存消化周期相对略短 ? 2012年以来，房企在拿地环节表现总体谨慎，大部分企业自下半年起才开始活跃。前11个 月万科、保利、龙湖和华润拿地规模明显扩张，恒大今年明显放缓投资力度，去年拿地积极的 中海以及去年销售不佳的世茂、绿城等同样鲜有出手。从拿地成本来看，万科、恒大楼板价较 低。 ? 从土地储备角度来看，恒大1.29亿平方米的库存仍傲视全行业，而万科当前库存仅够3年开 发，2013年预计将加大投资力度。 典型企业2012年拿地及土地储备状况（单位：万平方米，元/平，年）;19;利润——行业利润水平逐渐回归，未来仍有回调压力 ? 今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行 业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋势已经确立。 ? 从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利能力下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持 增长。 国内12家典型企业2012年利润情况 （单位：亿元）;成本——行业三费成本持续上升，典型企业控制能力较强 ? 今年三季度上市房企整体三费比率为12.12%，虽然较今年一季度显著下降，但同比仍上升 0.33个百分点，从全年的趋势来看，企业运营成本仍然呈现增长趋势，未来上升压力犹存。 ? 典型企业成本控制能力更胜一筹。除少数几家企业因结算因素造成三费比率异常升高之外，多 数企业三费成本同比下降，显示了大型品牌企业在行业利润率下降的压力之下控制成本的能力。 国内12家典型企业2012年成本情况;负债——净负债率普遍下降，负债结构趋于合理 ? 今年，典型企业净负债率明显下降。这表明，随着企业销售回款速度的加快和融资渠道的拓展， 企业资金压力下降。虽然融创净负债率较高，但销售额能够完全覆盖有息负债，财务状况安全。 ? 典型企业有息负债总额保持稳定，部分企业出现下降；此外，虽然企业整体长期债务比重同比 下降，但环比已经回升，表明企业负债结构逐渐优化，短期偿债压力下降