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石家庄市中高端房地产市场调研(城市别墅、Townhouse)—— 雪夜独听风 2006年7月 目 录 别墅的基本概念、标准姿态和类型 石家庄“别墅”市场的起源和发展 石家庄“别墅”项目主要分布区域 石家庄“别墅”市场主要项目调研 石家庄“别墅”市场消费群体分析一、别墅的基本概念别墅 —— 乡村、山水间,不经常去的家■ 别墅由拉丁文“Villa”翻译而来,在古罗马时代是指庄园式的住宅。■ 国内现在常说的“别墅”,其实涵盖了国外的两种物业类型: 一种是 House,直译成中文就是“房子、住宅”(国内市场上大多数是这种) 一种是 Villa,即“庄园、城堡”,是有钱人建造的、华丽而巨大的乡村住宅。真正意义的“别墅”一般具备以下要素:第二居所位于真正的乡间独立建筑占地面积大单独设计用于休闲或秘密事务可能带有历史文化内涵二、别墅的标准姿态享受阳光的最好方式是到郊外,别墅最大优越之处是可避开城市水泥林子,坐在家中便可享受从屋顶天窗透射进来的温暖阳光。独门独院、见天见地是别墅建筑的基本形式阳光生活仁者乐山,智者乐水,靠山依水是中国人的传统情结。别墅作为第二居所,不论使用者的目的是什么,总是以休闲为主,所以山水是离不了的。有山有水生活在山水之间,还要有休闲运动的场所,这是现代人对别墅内涵的延展。现代别墅要想保证有一个健康的环境,不仅仅是硬件设施的跟进,还应该有足够的活动空间。运动空间著名别墅都有历史可言。名胜古迹和旅游佳地,还需要有历史的人文景观相配。这才能使别墅成为可传承的建筑。人文环境现代人的生活节奏是快的。别墅作为亲近大自然的居所,既要远离城市的喧嚣,但也不能游离于城市之外。选择车程一小时之内,保证便利交通是别墅很重要的一个标准。交通便利国际通行的建筑别墅“5S”标准:1、景观(Scenery)—— 别墅一般都依山傍水而建,不仅有优美的自然景观,而且还要有私家花园,使居住环境与自然融为一体。 2、逸事(Story)—— 别墅周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史沉淀,充分体现社区人杰地灵之底蕴。3、阳光(Sun)—— 别墅选址大多在市效或远郊,有天有地,或接景造物,或依山傍水,与大自然相得益彰,阳光更是相伴左右。4、运动(Sport)—— 运动是健康的保证。别墅作为一个极具个性化(尖端)的消费产品,无论是在室内或室外,都应有充足的自由休闲和活动空间,让业主充分展现自我。5、溪流(Stream)—— 自古人们就有靠水而居的习惯,水能给人带来灵气和财运,别墅建造往往也因有溪流(河渠)而倍显尊贵。 现代意义“别墅”的建筑特点建筑造型雅致美观、独幢独户,庭院视野开阔,花园树茂草盛,房屋周围有较大绿地,有的依山傍水、景观宜人,住户能享受大自然之美,有心旷神怡之感。别墅内部设计得体,厅大房多,装修精致高雅,厨卫设备齐全,通风采光良好。有附属的汽车间、门房间、花棚等。社区型别墅应该是整体开发建造的,整个别墅区有数十幢独户别墅住宅,区内公共设施齐备,有中心花园、水池绿地,还设有高档会所、健身房、文化娱乐中心及购物场所等。三、国内别墅的分类㈠、独栋别墅 (Villa) ■ 独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,私密性强; ■ 房屋周围一般都有面积较大的绿地、院落; ■ 定位多为高端产品,市场价格较高; ■ 是别墅建筑的终极形式,也是别墅历史最悠久的一种。独栋别墅 (Villa)实景图片 ㈡、联排别墅 (Townhouse) ■ 有天有地,每户独门独院,设有1~2个车位,还有地下室; ■ 由几幢小于三层的单户别墅并联组成,每几个单元共用外墙; ■ 有统一的平面设计和独立门户,户型设计丰富,前卫有特色; ■ 每户建筑面积一般在200~250平米之间; ■ 注重项目选址,交通比较方便,尽量亲地、亲绿、亲水; ■ 价位较低,为中产阶级及新贵阶层度身定造。联排别墅 (Townhouse)实景图片 ㈢、双拼别墅(Two family house) ■ 介于联排、独栋别墅的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成; ■ 建筑外观更生动,三面采光,居室窗户多,通风好,便于观景; ■ 与联排别墅相比,除了有天有地,有独立院落外,最关键的是降 低了社区密度,增加了住宅采光面,拥有更宽阔的室外空间; ■ 与独栋别墅相比,在保证拥有私家花园的基础上,增强了户外空 间的交流,使私家小环境融合入社区大环境。 ■ 改变了City house和Townhouse兵营式排列的呆板布局。双拼别墅(Two family house)实景图片 ㈣、叠拼别墅 (City house) ■ 是Townhouse的叠拼式延伸,在综合情景洋房和联排别墅特点 的基础上产生,由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成; ■ 一般为四层带阁楼建筑,叠下有花园、半地下室,叠上有露台、 屋顶花园,虽没有见天见
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