酒店管理筹建 酒店投资项目评估与分析2016(叶予舜).docx

酒店管理筹建  酒店投资项目评估与分析 1. 项目投资评估 1.1 项目投资评估说明 01) 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项 目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润， 编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进 行分析。 对酒店开发过程的模拟为：第 1 年、第 2 年为酒店建设期，第 3 年开始 进入酒店经营期，第 13 年将酒店整体出售。 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较 长（13 年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为 最终的测算结果。 04) 酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 05) 假定项目投资基准收益率为 8%。 本报告投资评估中，对项目进行 13 年的财务模拟预测，期间所发生的 项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。 假设项目总投资中的自有资金占 25% 。 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益 还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1 叶予舜二〇一四年十二月二日星期二 1.2 基本经济指标 某酒店项目主要经济技术指标如下： 序号 1  指标 占地面积  数量 100,734  单位 平方米 2  层数  地上 2 层局部 3 层  总建筑面积 客房数  39,945 380  平方米 间 1.3 投资成本估算 1.3.1 测算依据 总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数 据，酒店建安成本的各构成项单价为： 序号  内容  单价（元/m2） 1.  土建费用 1.1 土建主体工程 1.2 土方回填及地基处理工程 1.3 地下泳池及地基处理工程  1,100 200 80 2.  设备安装费用 2.1 门窗工程 2.2 外墙饰面工程 2.3 天然气工程 2.4 电缆工程  330 400 40 100 2 叶予舜二〇一四年十二月二日星期二 2.5 智能化工程 2.6 水电消防工程 2.7 中央空调 2.8 热水工程及锅炉房 2.9 厨房设备 2.10 电梯 2.11 电视电话工程 2.12 路灯工程 2.13 自来水工程  75 225 400 125 113 75 65 22 50 3.  内装修 3.1 内装修工程（含家具、饰品） 2,800 除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、 管理费用等，各项成本如下： 序号  项目 土地费用 前期费用 基础设施费 公共配套费 管理费用  总价（万元） 6,001 1,957 1,478 1,222 3,838 3 叶予舜二〇一四年十二月二日星期二 1.3.2 总投资成本估算 酒店的总投资成本估算为 39，040 万元。其中，建安成本占 67% 的比重 序号  项目 土地费用 建筑安装费 前期费用 基础设施费 公共配套费 管理费用 不可预见费 合计：  数量（万元） 6,001 24,367 1,957 1,478 1,222 3,283 731 39,040  备注 整个酒店项目的土地成本 按建安工程费的 3%计 详见附表“项目总投资估算表”。 4 叶予舜二〇一四年十二月二日星期二 1.4 经营测算 1.4.1 测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营 业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。 经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约 380 间，预测第一年出租率为 65%，每年以 2%幅度递增；餐饮第一年 上座率为 65%，每年以 2%幅度递增；会议第一年租金为 30 元/平方米， 每年租金以 3%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下： 项目 客房 餐饮 会议  指标 客房数 出租率 平均房价 餐位 上座率 人均消费 面积 租金 租赁天数  数量 380 65% 600 1,000 65% 100 3,200 30 180  单位 间 元/间 元/人次 平米 元/每平米 天 5 叶予舜二〇一四年十二月二日星期二 根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表： 项目  指标  比率  备注 客房、会议 营业费用 营业成本 餐饮 营业费用 管理费用 行政管理费用 市场营销费用 工程维修费用 管理费用 能源费用 管理费 其他费用  19% 41% 38% 8% 3% 3% 3% 10% 2.5% 1.5%  占客房收入比例 占餐饮收入比例 占营业收入比例 6 叶予舜二〇一四年十二月二日星期二 1.4.2 经营收入 预测酒店经营期的第一年经营收入为 9,853 万元。其中，客房收