第三章景区的投资管理.pptx

; 资金是景区开发和运营的血液，它联系着景区的活力，影响着景区的质量，关系着景区的存亡。 对景区资金产生影响的两个因素是投资和管理。投资决定了景区开发初始状态时资金存量的多寡，而管理则关系到景区经营过程中资金流量的大小和方向。;第三章 旅游景区的 投资管理;第一节 景区投资概述;一、景区投资的特点; ①投资金额大;不同类型景区投资金额比较;②投入时间长;③沉没成本大;二、景区投资的分类;（一）按投资的流向分类;①景区规划设计费用;②景区基础设施建设费用;③景区服务设施和项目建设费用;（二）按投资的时间长短划分; 短期投资：一年内能够回收的景区投资，该部分投资在账面上通常被列为景区的流动资产。 特点：其运营效率关系到景区效益的实现。 对待方式：加强对该部分投资的控制和管理，尽量减少资金的占用，加速该部分资金的周转。 ;三、投资管理的目标;景区投资管理的目标可以大致概况为以下三点： （一）保障景区发展所需资源 （二）提高景区的投入产出比 （三）盘活优化景区资金资源;（一）保障景区发展所需资源;吸引景区投资 景区投资管理就是为景区找到最佳的投资者，使景区获得最佳的资金、智力和市场资源。 景区发展日益大型化、科技化 景区投资规模不断扩大 减少投资风险 景区投资主体日益多元化 ;;（二）提高景区的投入产出比; 实现较高的投入产出比 前提：投资项目筛选时，严格按照市场的需求并准确预见未来市场的变化，只有将资金投入到正确的项目中才能保证获得最佳的收益。 因此，景区投资管理中关注如何选择真正适合景区发展的项目，并确定项目的合适规模也是很重要的。;（三）盘活优化景区资金资源;第二节 投资资金的运作;一、投资主体的甄选;（一）投资主体类型;①单一主体型;;②多元主体型;在多元主体型的投资模式下，每个投资主体的风险都得以有效减小，景区项目的增减也可以实现灵活的控制。 例如：项目招商时的受追捧程度就决定了其在景区诸多项目中的地位，没有受到投资者青睐的旅游项目可以暂时搁置起来，作为后一阶段的投资选择。 特??：风险小、机动灵活;（二）投资主体应具备的要求;①资金实力雄厚;②行业经验丰富;③市场渠道畅通;④管理方法独特;⑤责任意识强烈;二、投资方式的设计;;旅游业中的酒店是最早采取特许经营方式的行业，而旅游景区目前正朝特许经营的方向发展。;;（二）不动资产投资;（三）资金或实物资产投资;三、融资渠道的选择;（一）项目融资招商（BOT）;在实际运作过程中，BOT融资方式会产生很多变形。如： BTO 建设-转让-经营 BOOS 建设-拥有-运营-出售 BT 建设-转让 OT 运营-转让 ;在旅游景区开发中，景区及其周边的基础设施建设在经费紧缺的情况下可以采取项目融资的方式。但在景区开发过程中，利用旅游项目进行融资更为常见。因为，旅游项目的投资期和回收期都比基础设施投资要短，具有一定的吸引力。 优点：为景区节省资金的投入，能够在较短时期内实现景区的项目建设，项目设计、建设和运营效率都较高。 ;项目融资的运作程序： ①项目的确定和拟订 ②项目的招标 ③挑选中标者 ④项目开发 ⑤项目建设 ⑥项目运营 ⑦项目的移交;①项目的确定和拟订;②项目的招标;;招标方式：选择性招标、公开招标、网络招标 选择性招标：指景区开发商预先挑选出合适的数个可能的潜在投资者，并只向这些投资者发放招标书。影响范围小。 公开招标：景区在大众或专业媒体上公开发布项目招标的公告。公开招标能获得较广的知晓率，能吸引更多的潜在投资者。 网络招标：依托各种专业的招标平台（中国国际旅游招商网、中国旅游投资网等）对潜在投资者进行招标。信息的传递效率高、经济性高，但过多的投标者会加重招标方挑选的负担。; ;⑤项目建设 一旦项目开发阶段完成，项目的建设阶段即正式开始，当建设获得双方的验收认可后，项目建设阶段即宣告结束。 ⑥项目运营 这一阶段一直延续到特许权协议期满。 ⑦项目的移交 特许经营权期满后向招标方无偿移交项目。 至此，项目融资全过程结束。 ;（二）国际机构援助;;; 《洛美协定》全称是《欧洲经济共同体-非洲、加勒比和太平洋（国家）洛美协定 》，它在当前的南北关系中，是最大的经济贸易集团，缔约成员国已达86个。1975年2月28日，非洲、加勒比海和太平洋地区46个发展中国家（简称非加太地区国家）和欧洲经济共同体9国在多哥首都洛美开会，签订贸易和经济协定。 ;;（三）金融市场融资; 旅游景区可以使用的金融市场融资渠道较多，可以向银行申请贷款，也可以通过发行有价证券如债券和股票等筹集所需的