第二章物业管理的理论基础.pptx

第二章 物业管理的理论基础;第二章 物业管理的理论基础;第一节 建筑物区分所有权理论; 建筑物区分所有权是一个法学概念，以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。从国际上来看，英美法称建筑物区分所有权为“condominium”，德国法称为“居住所有权”，法国法称之为“住宅分层所有权”，日本和中国台湾地区称之为“建筑物区分所有权”，中国也采用了“建筑物区分所有权”的概念。 对建筑物区分所有权的概念学术界尚有争议，主要有一元论说、二元论说和三元论说。 中国《物权法》基本采用了三元论说，认为业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ;二、专有部分所有权 《物权法》第六章第70条、第71条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。”、“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 因此，专有部分所有权指得是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。 ;（一）专有部分的界定 对专有部分的边界如何划分，当前主要有四种观点： 1．壁心说 该学说以日本学者山田幸二与河村贡为代表。认为专有部分的范围达到其与建筑物其他部分相隔的墙壁、地板、柱、天花板等境界部分厚度的中心。 2．空间说 该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或部分区分所有权人共有。; 3．最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则属于共同所有部分。 4．壁心和最后粉刷表层说 该学说以日本学者岛川一郎、丸山英气为代表，对以上三说进行了折中，认为专有部分的范围应区别内部关系与外部关系而定。在区分所有人之间的内部关系上，尤其是有???建筑物的维持、管理关系上，专有部分应包含壁、柱、地板和天花板等边界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系，尤其是对第三人（如买卖、保险、税金等）的关系上，专有部分的范围则包含壁、柱、地板及天花板部分厚度的中心线。目前，人们较多采用此观点。 中国实践中也应用了第四种观点，在房地产买卖计算专有部分面积时，采用壁心原则；在物业管理中采用最后粉刷表层原则。;（二）权利和义务 业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，在性质上与一般所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此区分所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。 讨论：“住改商”问题 ;三、共有部分共有权 共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。 共有部分共有权的三个层次： 第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ;（一）共有部分的界定 共有部分的性质包括两个方面。一方面，共有部分具有从属性。共有部分在法律上为同时附属于数个专有部分而存在的附属物，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带地取得共有所有权；另一方面，共有部分具有不可分割性。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。 区分所有权人的共有部分可细分为两类： 1．部分业主共有 2．全体业主共有 ;（二）权利和义务 权利包括两方面：第一，对共有部分具有使用权，此为共有权人的一项基本权利；第二，对共有部分具有收益权，即共有权人可以取得因共有部分所生的收益的权利。 义务主要包括以下两种：一是依共有部分的本来用途使用共有部分；二是分担共同费用和负担。 ;四、共同管理权 （一）共同管理权的产生 从本质上讲，共同管理权属业主成员权的范畴，是业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。如果说专有所有权和共有部分共有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么