房地产经济测算房地产经济测算.pptx

;一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价 二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 附：房地产资金等效值简单计算;;;房地产策划报告中的经济测算;; 1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价） 即在成本的基??上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下： 1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等） 2.确定目标利润。对应多种形式 目标利润=总投资额﹡目标投资利润率 目标利润=总成本﹡目标成本利润率 目标利润=销售收入﹡目标销售利润率 3.计算售价 售价=（总成本+目标利润）/预计销售量 ; 例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？ 解：目标利润=总成本﹡成本利润率 =4 ﹡15% =0.6（亿元） 每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量 =（4+0.6）/160000 =2875（元）;房地产策划报告中的经济测算;; 1.1.3售价加成定价 即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。 单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率） 例3.某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%，则该楼盘的售价为： 售价=2500/（1-20%）=3125（元） ;方法特点： 消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低） ;;房地产策划报告中的经济测算;;;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;;房地产策划报告中的经济测算;;;1.3.1随行就市定价 即使自己的商品价格跟上同行业的平均水平。 适用：在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有的正常秩序的情况下。 比较受一些中、小房地产企业的欢迎。 加权平均售价公式：Pi’=Pi II(100/Wij) (j=1,2,…,m) 其中，II(100/Wij) 为m项因素权重比的连乘积； Wij 为被调查房地产（i）第j项因素之权重系数 m 为事先确定的权重因素的个数 Pi 被调查房地产单价 Pi’ 被调查房地产加权平均价;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;;房地产策划报告中的经济测算;;;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;;;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;;;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;房地产策划报告中的经济测算;表2.4 成本收益率变化表;-10%;（4）确定敏感性因素 由表2.4和图2.2可知，成本收益率影响因素的敏感度如下表2.5。 表2.5 敏感度排序;（5）结果分析与方案确定 房地产售价减少约15% （即房地产售价为0