房地产投资培训课件.pptx

房地产投资基础知识;;目录;;;; 另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的。 所以，这时就需要有一种方法能够 对各种投资方案进行评估，帮助投资者 在各种限制条件的前提下，如可承受的 风险、所要求的资产流动性、投资组合 平衡以及来自管理部门的有关限制条件 等???，使得最终所选择的投资项目获得 最大的效益。机会成本的概念。;;　　房地产投资对象是不动产，土地 及其地上建筑物都具有固定性和不可 移动性 。 不仅地球上的位置是固定的，而 且土地上的建筑物及其某些附属物一 旦形成，也不能移动。;　　房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因： ;区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图;;　　整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。 房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。 房地产投资的资金回收期长，原因包括：;;;　　建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。 房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。;　　房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短 时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月 甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投 入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房 地产资金的流动性和灵活性都较低。 当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房 地产商品一旦在房地产管理部门将产权登???入册，获 取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护， 其耐久保值性能要高于其他投资对象。;1、资金的时间价值： ? 资金的时间价值，是指在一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。资金时间价值是资金在周转使用中产生的，是资金所有者让渡资金使用权而参与社会财富分配的一种形式。; 人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。;2、单利与复利： 复利率的计算 　　爱因斯坦说：复利是世界第八大奇迹。世界上最伟大的力量不是原子弹，而是复利！ 　　复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。 复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S=P（1+i）^n;1、如果从20岁开始，每个月拿100块钱去买基金，每年10%的收益是大部分基金都做的到的，每月100持之以恒，到60岁的时候，就会有六十三万七千八百元；2、如果从30岁开始那么做，到60岁的时候会有22万；3、如果从40岁开始投，到60岁的时候就只有七万多；4、如果从50岁开始投，到60岁只有2万多点。所以说，钱是长跑选手，越到后来劲越足，跑的越快。 复利的威力：???? 一张普通的白纸，厚度大约0.1毫米（1万张摞在一起才1米多高），如果对这张白纸连续对折52次，这张纸的厚度会是多少呢？冰箱那么高？或者一层楼那么高？又或者一栋摩天大楼那么高？又或者相当于把地球围绕一圈？一张0.1毫米的纸连续对折52次他的高度是2.25万亿公里，而地球和太阳的距离才是1.5万亿公里，而一张0.1毫米的纸连续对折52次他的高度比地球到太阳的距离还要远的多。;3、名义利率与实际利率： 利率是宏观经济和金融活动中非常重要的变量，它连接货币因素与实际经济，是货币政策当局调节经济活动的重要手段。 在宏观经济学和政策制定中，均衡利率，也就是使价格保持稳定且对经济增长具有中性作用（对经济增长既不刺激也不抑制）的利率水平，有着非常重要的作用。;　　简单的说，实际利率是从表面的利率减去