房地产收益法.pptx

第四章收 益 法;一、概念 ;四、操作步骤 ;§4-2 收益还原法的计算公式 ;通常以年为单位;二、净收益每年不变 ;公式用途：;1、直接用于计算价格 ;2、不同年限价格的换算 ;例4-8;例4-9;3、比较不同年限价格的高低 ;A房地产无限年价格:;4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 ;例4-11：;a发生在期初;0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n ;0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n ;三、纯收益按一定比率递增（减）;例4-12;0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n ;四、纯收益按一定数额递增;例4-13;递减没有无限年;五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 ;若t年前的纯收益每年相等;例 4-14;例 4-15;七、有效毛收入与运营费用的变化不同 ;Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n ;如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用;例4-16;八、其他 ;例 题;§4-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 ;一、纯收益 （净收益）;运营费用＝有效毛收入×运营费用率;（二）不同类型房地产的净收益求取 ;（三）有形收益和无形收益 ;例4-18;（2）二层价格计算 ;（五）净收益流量的类型;例 题;二、还原利率 ;二、还原利率;（三）还原利率求取的基本方法;试算＋线性内插;（三）还原利率求取的基本方法;三、收益年限的确定 ;1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 ;2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 ;§4-4 剩余技术及收益乘数法 ; 利用公式 讨论这一技术的应用 ;例4-24;二、收益乘数法 ;例4-25;例题;又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。1月-211月-21Saturday, January 30, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。14:03:3214:03:3214:031/30/2021 2:03:32 PM 11、越是没有本领的就越加自命不凡。1月-2114:03:3214:03Jan-2130-Jan-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。14:03:3214:03:3214:03Saturday, January 30, 2021 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。1月-211月-2114:03:3214:03:32January 30, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。30 一月 20212:03:32 下午14:03:321月-21 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。一月 212:03 下午1月-2114:03January 30, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/1/30 14:03:3214:03:3230 January 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2:03:32 下午2:03 下午14:03:321月-21