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仓储物流行业发展分析 报告 2021 年 7 月 ▍ 现代物流仓储：供需结构矛盾，天然稀缺资产 一般投资者所提到的物流仓储，也是其狭义的概念，即现代物流仓储设施（亦称“高 标仓库”），是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比，现代物流仓储之于传统仓库 的区别，就 “购物中心”之于“露天市集”。 供需结构矛盾，天然稀缺资产 过去，我国物流仓储长期保持“总量平衡，高标仓稀缺”的竞争格局。而行业的供需 错配，进一步激化了行业的供需结构。 一方面，近年物流业需求持续高速增长，2020 年全国社会物流总额达到 300 万亿元， 社会物流总费用达到 14.9 万亿元，其中保管费用 2020 年达到 5.1 亿元，2015-2020 年的 复合增长率达到 6.6%。 图 1：全国历年社会物流总额走势及增速（单位：万亿元） 图 2 ：社会物流总费用：保管费用（单位：万亿元） 物流业:全国社会物流总额 物流业:社会物流总费用:保管费用 同比 全国社会物流总额:可比价:累计同比 6 30 350.00 25 5 25 300.00 20 4 20 250.00 200.00 15 3 15 150.00 10 2 10 100.00 5 1 5 50.00 0.00 0 0 0 资料来源：国家统计局，市场研究部 资料来源：国家统计局，市场研究部 而在供给端，仓储设施面积增速持续放缓，根据中国仓储与配送协会推算，截至 2019 年底，我国营业性通用（常温）仓库面积 10.8 亿平方米，同比增长 1.9%，增速逾 6 年持 续下降。2015-2019 年的复合增长率仅为 3.1%。 由于供求错配，物流仓储的经营环境持续向好，近三年来绝大多数城市通用仓储租金 涨幅都实现了跑赢通胀。平均来看，重要物流节点的租金平均涨幅达到 6%。 1 图 3 ：重要物流节点通用仓储租金及 3 年年均增幅（ 元/月·平方米） 资料来源：物联云仓，市