房地产投资项目的可行性研究.pptx

第三章 房地产投资项目的 可行性研究;;; §3.1 房地产投资分析概述;;3、房地产投资的含义 ;3.1.2 房地产投资的类型;;;3.1.3 房地产投资的特点;3.1.3 房地产投资的特点;3.1.4 房地产投资的目的;3.1.4 房地产投资的目的;3.1.5 房地产投资分析的任务;3.1.5 房地产投资分析的任务;§3.2 市场与区位分析;§3.2 市场与区位分析;§3.2 市场与区位分析;2、市场分析的方法;（2）市场趋势预测;3.2.2 区位条件分析;§3.3 资金时间价值及等值计算;影响资金时间价值的因素;3.3.2 利息和利率;;【例1】假如以单利方式借入1000??元，年利率8%，四年末偿还，则各年利息和本利和如表 单位：万元;;;;;利率高低的影响因素;;;;【例】某厂拟向两个银行贷款以扩大生产，甲银行年利率为16%，计息每年一次。乙银行年利率为15%，但每月计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些？ 解：;;;销售收入 回收的固定资产余值 回收的流动资金 其他收入;(二)现金流量图（cash flow diagram) 描述现金流量作为时间函数的图形，它能表示资金在不同时间点流入与流出的情况。是资金时间价值计算中常用的工具。;现金流量图的三要素;说明： 1、二维：横轴—时间； 纵轴—现金流量 2、水平线是时间标度，时间的推移是自左向右， 每一格代表一个时间单位（年、月、日）； 3、箭头表示现金流动的方向： 向上——现金的流入； 向下——现金的流出； 4、 现金流量图与立脚点有关。;;;4.一次支付现值公式;【例】年利率为6%，如在第四年年末得到的本利和为1262.5元，则第一年年初的投资为多少？ ;(二)等额支付 1、等额支付系列现值公式;;2、等额支付系列资金回收公式; [例]某投资者准备在6年后购买一套住房，届时需要资金348 750元，若年利率为6%，则该投资者从现在开始每年年末应存入多少钱？;3、 等额支付系列终值公式;;利用等比级数求和公式，可得到等额分付终值公式为： ;【例】连续5年每年年末借款1000元，按年利率6%计算，第5年年末积累的借款为多少？ ;【例】 某工程建设期为 6 年，假设每年年末向银行贷款 3000 万元作为投资，年利率 i＝7％ 时，到第 6 年末欠银行本利和为多少？;4、等额支付系列偿债基金公式;;一、CI：销售收入 二、CO 1、土地取得成本 2、土地开发成本 3、开发费用 4、销售税费 ;一、CI 1、租金收益 2、自营收入 3、房地产增值（转让收入）;二、CO 1、固定资产投资 2、经营成本 ;一、CI 1、租金收益 2、自营收入 3、房地产增值（转让收入） ;二、CO 1、房地产投资 2、经营成本 ;;;3.4.4 现金流量表;;3.4.4 资金筹措分析;;§3.5 财务评价;2.财务评价的作用包括： ①是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分 结论是主要的决策依据 非营利项目的财务评价使有关各方明晰 方案必选的重要手段 配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利的基础上进行合作;3.财务评价的原则： ①效益与费用计算范围的一致性 效益与费用识别的有无对比原则 动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主 4、财务评价的依据： 政策法规依据 方法和参数依据;5.财务分析的基本程序包括： ①搜集、整理和计算有关基础财务数据资料； ②编制基本财务报表； ③财务分析指标的计算与评价； ④进行不确定性分析； ⑤财务分析结论。 ;3.5.2 财务分析基本报表;;;;;;;;3.5.3 财务分析指标;;;;;;;;;;;; ;;;;;§3.6 不确定性分析和风险分析;房地产开发投资主要的不确定性因素;;（1）临界点分析;;;; 当B=0时， 其中Q0——项目的盈亏平衡点开发量 如果项目的设计或计划开发量为Q设，则项目风险率为r：;;例题：某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，该项目规划总建筑面积20000平方米，土地投入等固定成本为3500万元，建筑安装工程费为1450元/平方米。项目销售价格为4200元/平方米，销售税金率为7%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、防洪基金和土地增值税等）。假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为1.5%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断风险程度。;;（2）敏感性分析;敏感性分析的一般步骤是： ; 下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项