房地产过去与现在培训课件.pptx

深圳房地产市场的过去与现在 ——2011原动力培训课件深圳中原ShenZhen.04.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报Copyright任Centaline Group,不可被擅自引用、复制和传播。? 告的 何部分都 2010Code of this report | 1课件结构A. 房地产一级市场B. 房地产二级市场C. 房地产三级市场D. 房地产外销市场E. 2005年以来房地产调控政策Code of this report | 2? Copyright Centaline Group, 2010基本知识 房地产市场划分为一、二、三级市场： ? 一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营 者与使用者的交易市场。 ? 二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房地产出售、 出租、土地转让、抵押等房地产交易。 ? 三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产行为。 ? 概括起来为：一级市场卖地，二级市场卖新房、三级市场卖二手房。Code of this report | 3? Copyright Centaline Group, 2010房地产一级市场Part 1Code of this report | 4? Copyright Centaline Group, 2010基本知识 ? 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费 用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ? 土地出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为，即土地的一级市场； ? 土地转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括了出售、交换与赠与，即 土地的二级市场； ? 土地市场的供给等于土地出让、转让的总和；Code of this report | 5? Copyright Centaline Group, 2010开发商利润链条 ? 通过资本运营获取土地→通过土地储备或土地运营获取土地增值→通过房产创新创造新 的增值→房产创新价值和土地增值部分销售变现。 ? 在这个利润链条中创造利润的是土地的增值及房产创新带来的增值。资本退出的渠道也 有两种：土地转让及房产变现（含一次性变现即出售及长期变现如出租物业）。Code of this report | 6? Copyright Centaline Group, 2010标志性事件? 1980年以前，深圳土地使用是无偿划拨的；? 1987年7月1日，深圳取消了行政划拨，所有建设用地都以有偿出让方式供应；同年，以协 议、招标、拍卖三种方式进行历史上第一次土地出让；? 2000年6月起，深圳不再审批经营性用地，协议出让范围仅限于高新技术等四类用地，经 营性用地全部通过土地交易市场实行招、拍、挂；? 针对深圳土地资源的日趋紧缺，2002-2005年，深圳开始实行为期三年的土地紧缩政策；? 03年始，国家开始一系列的宏观调控政策，实行较为严格的土地制度，严格控制新增建设 用地供应，盘活存量土地，调整供应结构等；? 2005,深圳市又正式启动了工业用地、工业区配套用地公开招标、拍卖、挂牌方式出让；Code of this report | 7? Copyright Centaline Group, 2010深圳土地现状深圳市总面积2020平方公里，截止至2009年12月31日，深圳市行政区土地总面积1952.84平方公里，其中农业用地为929.87平方公里，占46.69％；建设用地为893.85平方公里，占44.88％；未利用土地为167.91平方公里，占8.43％。?区域土地面积 （平方公里）比重罗湖78.753.95%福田78.663.95%南山185.119.29%盐田74.643.75%宝安569.1928.58%龙岗682.8534.29%光明新区155.447.80%坪山新区1678.39%全市1991.64100.00%Code of this report | 8? Copyright Centaline Group,2010 年历年实际供应土地均未达到计划供应标准单位：万平米2007-2010年历年土地供应情况 根据深圳市国土局公布的年度实施计划，2007- 2010年间，每年的实际供应根据市场情况适当调 整，历年供应均未达到计划供应标准。428.52450400350300计划供应实际供应391.6 349.60285.5250196.69