灌南县房地产市场调研简报1059281652.pptx

灌南县房地产市场简报;汇报议程;204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过； 县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海； 境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。;西;;灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。 城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。 灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买力。 灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。;灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。 灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。 政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。;汇报议程;自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得，现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划，但仍未公开面世。 大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下： 城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ； 规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生； 城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易也拉低了全县的土地交易平均价格。;灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。;灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场去化速度有所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和； 但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；;2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势，大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。 2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/㎡/年的速度增长。 结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对较为低迷。 ;灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度，存在未来发展空间。 城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨大，待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面，从而加剧城西区板块的区域竞争。 住宅市场供需失衡，价格提升速度缓慢。总体市场供大于求，虽随着政府鼓励农民购房优惠政策的进一步实行，将促进农民进城购房；但受制于当地居民的实际购买能力及土地存量的问题，城市的商品房销售价格增长速度缓慢。 ;汇报议程; 灌南县房地产市场主要形成了以人民路为轴心，盐河为分界线的东西两大片区格局。 东区是灌南老城区，西区是规划中的新城区。;人 民;城东区概述;;;;本区域作为灌南县城的老城区，各方面配套齐全、成熟，但受限于区位属性以及本区域客户的消费水平，价格一直无法大幅提升。2006年1500-1600元/平米；2007-2008年1700-1750元，整体上升速度缓慢；到2009年下半年相继推出的新项目价格全线突破，部分项目产品突破3000元大关。 本区域内项目少，但基本满足本区域内的客户消费，根据我们现场走访得知，客户主要是项目所在地周边的老城区居民以及部分乡镇客户，供需相对平衡和客户的相对单一