物业设备、设施的维护与维修管理.pptx

物业设备设施的维护与维修管理授课内容一、物业设备设施概述二、物业设备设施日常管理三、物业设备管理部门设置和管理制度第一节 物业设备设施概述一. 【物业设备设施的涵义】 物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。 物业设备设施管理是物业管理的重中之重。 物业设备设施一般简称物业设备。二．【物业设备的构成】（一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）?? 燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。（三） 空调、通风系统1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。3．室内通风设备 包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。 （四） 电气工程设备系统 该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备 包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。 2．电器服务设备设施（弱电设备） 包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。 3．房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。（2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。?4．防雷及接地装置两种方式：针式、栅式一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护。第二节 物业设备设施日常管理一、【物业设备设施管理的作用】 物业设备设施管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备设施的日常运行和维修进行管理。其作用：（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（二）是延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备设施价值的保证（三）利于推动房屋建筑设备设施的现代化（四）利于强化物业管理企业的基础建设二、【物业设备管理的内容】（一）物业设备的基础管理 1．资料档案管理物业设备基础资料：设备原始资料 设备维修资料 设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据2．标准化管理两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段3. 规章制度建设三类：技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程）管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等）4．教育培训（对内、对业主住用户）（二）物业设备的运行管理 特点与要求：日常性、安全性、广泛性1．设备运行的劳动组织 任务：合理分工与协作，配置人力； 合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）具体工作内容：（1）定员（定工作岗位人数） 方法：按设备定员，