济南诚基建工学院项目商业部分调研报告与初步建议.pptx

济南诚基地产建工学院项目调研报告与初步建议（商业部分）2006年11月观点观点这是一个定位的年代我们认为，成功的商业地产项目都是相似的，那就是----精准定位定位释义：在目标群体心目中建立独特的形象，占据不可动摇的位置。即有竞争性的产品力和对目标群的形象力.这是一个具备较强操作性的定义：而且，一个项目的定位是变化的，随着项目的发展和状况的变化，定位也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于当今商业地产风险重重的时代，项目精准定位已是必然的事情。 所以，精准定位是商业地产成功的根本秘密所在.观点这是一个风险的年代 我们认为，商业地产开发商最大的风险，那就是----时间一种几乎无法控制的因素但是，商业地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度与物业经营的长期升值上所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡 观点 这是一个整合的年代我们认为，任何一个商业地产项目的成功都离不开整合的力量， 唯有通过专业的地产机构进行开发商/发展商、实力商家、投资者和消费者 全方位的整合才能实现效益最大化 所以，我们需要进行更具深度的资源整合。观点所以，塑造成功商业地产项目的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +精准定位（一种生活方式的主张） +营销推广（整合强力的武器）+商业运营（实现长期的经营升值） 我们的目标一切的目的为了产品价值实现的最大化任务1、找出本项目的市场机会点2、确定本项目的定位3、制定出初步的操作建议4、提供下一步更具产品价值实现力的深入服务初步成果因此……研究基本思路宏观趋势把握商家访谈操作初步建议政策支持点项目定位报告分析步骤市场支持点操作经验项目支持点消费支持点济南商业发展状况如何？我们项目又居于怎样的位置？究竟具有怎样的发展潜力？拥有怎样的市场机会？ ………宏观认知与把握 宏观环境分析地理位置 历下区位于济南市区东南部,面积100.89平方公里。下设10个街道办事处、1个镇，辖64个社区居委会、19个行政村。 人口概况 全区共15.9万户，总人口59.87万人。世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，而本区固定人口密度为5934人/平方公里，人口密度超过5000人/平方公里。而本项目周边流动人口约15万人。人口分布较多集中在本案周边的几个办事处，具体情况如下： 泉城路街道办事处，总人口16618人，人口出生率6.28‰。 建筑新村街道办事处总人口41416人，人口出生率6.96‰，人口自然增长率2.06‰。 趵突泉街道办事处总人口42631人，人口出生率4.8‰，自然增长率0.51‰。 文化东路街道办事处总人口110861人。人口出生率4.57‰，自然增长率2.15‰。 解放路街道办事处总人口33952人，人口出生率6.88‰，自然增长率1.86‰。人口概况本案甸柳新村街道办事处总人口42904人，出生率7.38‰。人口自然增长率3.67‰千佛山街道办事处总人口60239人，人口出生率5.37％。燕山街道办事处总人口36758人，人口出生率8.4‰，自然增长率4.91‰。东关街道办事处总人口44747人，15943户，人口出生率6.47‰。大明湖街道办事处总人口30300人，人口出生率6.65‰。宏观经济指数分析………经济概况2006年1-9月份县(市) 、区主要经济指标生产总值（亿元）一产增加值（亿元）二产增加值（亿元）三产增加值（亿元）地方财政一般预算收入(万元)县（市）区1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％全 市1531.1016.492.586.0702.4719.3735.9717.093380922.2历 下 区280.0816.30.08-33.660.467.4219.53197在全市中所占比重18.3％——0.08％——8.6％——29.8％——8.5％——历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见第三产业是历下区的主导产业。第三产业增加值约30％，说明三产行业正以迅猛速度发展，历下区成为商业、服务业等中心区域。历下区财政收入成为全市财政收入的主力之一。经济概况——续1规模以上固定资产投资(万元)规模以上工业增加值(亿元)规模以上工业产品销售收入(亿元)规模以上工业利税总额(亿元)县（市）区1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％全 市732662036.3572.2522.41838.0525.3183.6829.6历 下 区748141135.942.5010.5166.2914.07.45-2.8在全市中所占比重10.2％——7.4％——9％——4％——固定资产投资属于中等水平，