物业法律法规培训课件.pptx

物业法律法规;什么是物业？ 物业管理和物业服务区别？ ; 物业概念： 物业一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。 ;“物业管理”与“物业服务”; “物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。 物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。 物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。 物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 “相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。 ;物业服务中的主要法律主体;物业服务中的几个关键文件;物业服务所应遵循的基本法律原则;物业服务合同;应当向业主公开的情况和资料 ;判定合同条款无效的情形;物业服务企业不履行合同的法律责任;业主不履行合同的法律责任;物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力;常见物业服务纠纷案件 ;物业的维修范围;空置房物业服务费的交纳依据;几个需要说明和界定的问题;物权法和物业管理条例;联系： 物业服务中最常用到的两部法律；在《物权法》出台前，《物业管理条例》(下简称《条例》)是调整物业纠纷的主要法律依据。《物权法》出台后，《条例》作为下位法依照《物权法》的原则性内容进行相应的调整。（2007年，根据《物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作出修改）。 区别： 《物权法》是基本法律,属于上位法；《条例》是行政法规，属下位法。《条例》是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法，特别法 。;1、物权法的产生—是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 。2、物权法的司法解释：它是民法的重要组成部分。物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。 3、 物权法所要解决的问题：第一、物属于谁，谁是物的主人；第二、权利，指人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；;《物权法》及其司法解释; 司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。 ——民一庭负责人答记者问;何为共有部位？ 建筑区划内，业主专有部分以外的建筑物、构筑物及设施设备，不属于市政设施或者其他权利人的，都是共有部位。 何为专有部分？ 具备结构上的独立性、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。 共有部分的三个来源： 法定共有：法律、法规规定为全体业主共有的。 约定共有：具备专有属性，但建设单位通过合同或者广告，与买受人约定为业主共有。 天然共有：在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分。包括： 构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。;;物业管理条例的修改;《物业管理条例》法条导读;;;共有部位的合理利用（占有性利用）;共有部位的收益归谁所有？（三方同意，收益归公）;物业定价与收费;2、物业费实行政府指导价，是典型的“损不足以奉有余”。;3、物业费是业主的共同财产 物业费不等于物业企业的酬金。其中的90%以上用于物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。 欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。 由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。