物业管理法律法规.pptx

物业管理法律法规 我国的法律法规体系 1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，包括宪法、基本法律和其他法律； 2、法规。。法规包括行政法规和地方法规.行政法规由国务院制定；地方法规由省、自治区、直辖市以及较大城市的人民代表大会及其常务委员制定； 3、规章。包括部门规章和地方规章。部门规章由国务院各部委制定；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定。 中华人民共和国物权法 2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物法》，该法已于2007年10月1日起正式实施。《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。 一、物权法概述 1、什么是物？它是指存在于一定空间，能为民事权利主体所支配的有体物。 2、什么是物权？它是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 3、物权的种类： （1）所有权：国家所有权，集体所有权、私人所有权，建筑物区分所有权； （2）用益物权:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权； （3）担保物权：抵押权、质权、留置权 二、建筑物区分所有权 （一）建筑物区分所有权的含义 建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。 业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成： 第一、业主对专有部分的所有权。 第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。 第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。 （二）专有部分的所有权 1、专有权的界定 （1）专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。 （2） 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》指出：专有部分应具备三个条件： ① 具有构造上的独立性，能够明确区分； ②具有利用上的独立性，可以排他使用； ③能够登记成为特定业主所有权的客体。 (3)理论界有四种观点：中心说、空间说、最后粉刷层说、中心和最后粉刷层说 问题1： 一套 房屋 能否划分为多个专有部分？ 案例：张某和李某婚后生有1子，共有1套3室1厅1卫的房屋。后因感情不和，妻子李某向法院起诉离婚。要求与孩子共同生活，张某支付孩子生活费，并于张某共同分割房屋财产。 一审法院判决：张某每月支付200元生活费至孩子18岁；3室中的2室归李某所有，另1室归张某所有，厅和卫生间共有。 张某不服，向二审法院上诉。 二审法院改判为：房屋归李某所有，补偿张某25万。 问题2：露台是否业主的专有部分？ 露台要成为业主的专有部分必须具备3个条件： 1、符合规划，即规划部门批准的规划文件、施工图中有露台； 2、构造上专属于特定房屋； 3、买卖合同约定该露台属于特定业主所有。 2、业主行使专有权的权利 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 3.业主行使专有权的义务 （1）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。 （2）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （3）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 （三）共有部分的共有权 1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。 2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。 《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有， 3、建筑区划内车位、车库的所有权归属 《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定： （1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 （2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 （3）占用业主共有的道路或者其他场地用于