物业法律培训.pptx

主讲： 时间：;目录 一、前言 物业管理与物业服务 物业服务的法律主体 二、物业服务合同 不履行物业服务合同的法律责任（物业服务企业、业主） 三、物权法与物业管理条例 各法律主体在物业管理活动权利与义务（业主、业主委员会、物业服务企业） 四、案例分析 ;什么是物业？ 物业管理和物业服务区别？ ;物业概念： 物业由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引???国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。 ;“物业管理”与“物业服务”; “物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。 物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体。 物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。 物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 ;物业服务中的主要法律主体;物业服务中的几个关键文件;物业服务合同;物业服务企业不履行合同的法律责任;业主不履行合同的法律责任;物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力;需要说明和界定的问题;物权法和物业管理条例;联系： 物业服务中最常用到的两部法律；在《物权法》出台前，《物业管理条例》(下简称《条例》)是调整物业纠纷的主要法律依据。《物权法》出台后，《条例》作为下位法依照《物权法》的原则性内容进行相应的调整。（2007年，根据《物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作出修改）。 区别： 《物权法》是基本法律,属于上位法；《条例》是行政法规，属下位法。《条例》是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法，特别法 。;; 《物业管理条例》法条导读;第十五条 业主委员会在物业管理活动中，履行下列义务：;权利： （一）根据法律、法规，结合具体情况，制订物业管理办法、规章制度。 （二）按照物业服务合同和管理办法、规章制度对物业实施相应的管理。 （三）依照物业服务合同和有关规定收取服务报酬。 （四）有权制止违反物业管理规章制度的行为。 （五）有权要求业主委员会协助管理。 （六）有权选聘专营公司承担专项管理业务。 （七）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 义务： 1、履行物业管理合同，依法经营，对业主负责。 2、接受业主委员会和业主的监督。 3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准方可实施。 4、接受物业行政主管监督及指导。 5、定期向全体业主公布管理费用收支账目。 6、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。（失窃及时报警） 7、物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交相关资料。;物业费是业主的共同财产 物业费不等于物业企业的酬金。其中的90%以上用于物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。 欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。 由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。 物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的。 ;业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为 物业管理条例第六十七条　 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《物业纠纷司法解释》 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 疑问： 如果业主以物业服务存在瑕疵、存在安全隐患、履行不符合约定、物业企业的过错导致自己损失等理由