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物业管理 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理与房地产 一、 房地产与房地产业从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段：第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978 至 1991 年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982 年国务院在四个城市进行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992 至 1997 年）1992 年房改全面启动，公有住房出售，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998 至 2000 年）1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路；1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，成为购房的中坚力量。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2001 年以来）2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 几个居住面积数据在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米英国38平方米法国37平方米日本31平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到20平方米。2005年8月5日，建设部公布的城镇居民概况统计公报显示，按户籍人口统计，2004年底，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米。估计我国到2010年就可达到人均30平方米。住房建设自然需求的计算（2000—2010年） 提高居住水平的影响。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我国城镇人口3.89亿，就需增加住房38.9亿方米。城市化发展的影响。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45%。我国的城市化水平刚过30%。如果2010年我国城市化水平达到40%，全国城镇比2000年增加人口1.2亿人，按每人住房30平方米（且按这些人现居住面积达人均20平方米）计算，需要增加12亿平方米。 自然折旧的影响。全国城镇现有住房80亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5%，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，只按每年折旧1亿平方米，即10年折旧10亿平方米计算。以上三项合计，10年需建房为60亿平方米，才能满足房地产市场需求。地产泡沫和银行超常规贷款近几年自上而下都在谈房地产泡沫和银行超常规贷款问题。为解决银行超常规贷款问题，2003年8月24日，中国人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%。2004年4月11日，央行决定从2004年4月25日起再提高存款准备金率0.5个百分点，即由现行的7％提高到7.5％。 地产泡沫产生的原因一种畸形的“需求” “负翁”、“负婆”现象 温州炒房大军的南征北战2004年3月15日时代商报报道，温州人在沈阳买一套房子可拖进银行2/3按揭。从目前房地产市场运作模式看，温州购房团在投入了大量资本炒作时，同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘，加上所到之处跟进的本地投机资本，整个炒作市场的投机资本数量，就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。如果传闻中的“10万温州人拿着1000个亿在炒楼”大体符合事实原貌，那么这1000亿不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部分风险，所以