法律法规培训.pptx

法律法规及案例分析 主讲人：许雅静2015年11月学习目的1、了解物业管理类政策及相关法律法规2、明确物业管理法律法规及相关文件的内容范围3、结合实际工作学会有效运用物业法律法规4、掌握与客户沟通过程中可能遇到的问题的处理技巧一、物业管理条例二、物业管理相关基础概念三、物业费用的收取四、案例分析课程目录一、物业管理条例国务院-《物业管理条例》 地市级-《郑州市物业管理条例》（各地市以实际情况为主）《物业管理条例》目的：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。《郑州市物业管理条例》目的:为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。二、物业管理相关基础概念★什么是业主？ 房屋的所有权人为业主。 注：已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主;新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。★什么是物业使用人？ 指物业承租人或实际使用人。★业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； ★业主在物业管理活动中，享有下列权利： （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。★业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。★建设单位通过招投标选聘物业服务企业的时限要求 （一）现售商品房项目在现售前三十日完成； （二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成； （三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成.★物业的交付要求 1、 建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。 2、未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。 3、建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。★物业的接管验收 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　（四）物业管理所必需的其他资料。★物业管理服务 概念：业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县（市）、区房地产管理部门备案。 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理. 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并自合同生效之日起，前期物业服务合同终止。★物业服务合同需明确的内容 物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 注：1、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　2、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。★选聘后需做好的交接工作 1、物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。★选聘后需做好的交接工作 2、物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作（类同）。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管