海城左岸城邦XXXX年营销推广执行方案.pptx

左岸城邦2013年营销推广执行方案;目录;第一部分：整体营销策略;结合景地基业在海城的发展，探讨“左岸城邦”项目的使命;;发挥优势，规避劣势，把握机会，淡化威胁;品牌项目双线并行+明暗双线操作 ;形象进度核心支撑构成： 上半年——园林示范区开放，新盘强势入市、大型现场活动； 下半年——实景精装样板间开放，整体洋房景观带全部开放，配合大型现场活动。 其他支持条件特征： 新盘预售证及时到位； 营销策略前导课题： 1、如何保持稳健走强的销售态势？ 利用市场，应对劲敌，价品匹配，跑赢大势 政策环境紧张的前提下，针对纯粹刚需人群推盘为第一阶段的不二选择； 针对区域市场竞品的供应节点实施换产品、变价格的折线推盘策略，确保以灵活、且合理的品价匹配形象面对市场。 2、如何控制预售证取得前的销量缩水率？ 全线蓄水、洗筹保量，以高量定强势，视机切换战线 以蓄水和洗筹作为上半年营销节点主要动作，以挤压引导策略为蓄水供应的产品构成原则，以同类产品分批洗筹为夯实销量的根本手段； 放大形象释放节点的影响半径，与形象释放节点对应设置营销表现节点，以分批集中签约动作营造强势表现；将体验营销的感受爆发作为强势营销表现的导火索； 截流的优势丢不掉，充分利用竞品放盘的同质产品优势机会和供应产品空档期，实施灵活突袭，采取宽报价蓄水，洗筹后定价。;树立左岸城邦在市场上的高端形象，赢得市场占位；;使命二：完成景地品牌在海城的形象提升=实现多项目联动、品牌落地的客户基础;项目使命一： 完成海城河南岸地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地溢价;;变竞争为竞合、立足地段与产品两大核心竞争力 上半年占位市场，下半年借势分流;在营销上重点强调项目的高附加值的产品（户型设计）以及具有较高的升值潜力的、强调项目河景房产品的稀缺性，对法式的精装立面也是明年重点推介的部分； 目前客户普遍对价格非常敏感，主力高层产品客群首付能力较弱，“低首付”依然是推广的重点； 修复老客户维系，恢复老带新活动方式，提升口碑，增加企业互动（组织团购） ； 增加媒体通路，重点加强对周边竞品客户的资源拦截； 提升物业的服务品质从而提升信达品牌价值，注重工程的管理保证质量。;策略一： 项目形象提升;库存产品的去化策略; 库存洋房产品93套 ;库存及货量盘点;（以现场实在品质震撼客户，增强客户购买投资的信心）;强化一期入口处实景样板区的改造　;项目形象提升策略——洋房实景样板示范区的营造;建筑品质体验策略—售楼处增设建材展示墙;建筑品质体验策略—增设精装实体样品间;策略二： 增加媒体通路，保证上门量; 我们建议： 增加强势媒体的发布的频率 加入广播、路旗、定期巡展路演、异业联盟合作营销;全年线上线下全面铺开具体媒体资源如下： ;（加大项目周边户外媒体的投入，截流竞品项目客源，有效且投入产出比大）;户外资源——抢占河滨景观带路旗，新立转盘-家世界的固定广告媒体，结合开盘、园林示范区开放、房交会，在区域采用广告包围战略，截流竞品项目客源。;;策略四： 直销截流，定期巡展、路演;DM派单 时间：2013年4月-10月近七个月 地点：海城市老城区、新立转盘、站前 项目竞品周边：新东方首府、丽水澜湾、在水一方、御景尚品、幸福里、龙水金帝； 永安环岛—永安商圈周边区域； 火车站、客运站—站前广场周边包括大市场； 北关转盘、大润发、万和； 市内主要沿街门市 DM派单周边老楼区插门 DM插车卡插车 建议：与业绩优良且效果好的派单公司合作，派单员10人，人员素质要求：营销部及派单公司把控，基本要求：吃苦耐劳、诚信务实。要求派单公司，按时按量完成派单任务，保证传单和插车卡的到达率。 DM单不要做太大，周边老楼和插车建议用专门印制的卡片式，并持卡片到售楼处可兑换礼品。;在大和、万和定期做巡展路演 时间：2012年4月—6月 地点：大和广场、万和正门前 人员：每天设置销售人员2-3名； 物料：展台，座椅，DM，户型图，销售人员名片，易拉宝/背景板、客户登记表； 形式：销售人员负责接待客户，并登记诚意客户电话，告知项目房源及优惠信息，现场抽奖、演艺互动； 费用：20000元/次 （2天4场）;;看房车;活动目的：为了增加销售现场的客户来访量，提高巡展的效果，建议在巡展期间组织抽奖和礼品赠送活动。 活动流程：活动现场意向客户咨询，登记意向客户电话，乘坐看房车到项目看房，参加售楼处现场的幸运抽奖活动，并有一份精美礼品赠送。 预估活动费用：10000元（礼品及抽奖物料费用） ;策略五： 强化老带新政策，促进口碑宣传;在不同时间节点搞针对老业主的回馈活动，如春节送春联福字，3月组织说明会对全年的牵涉到老业主的内容进行一次统一说明介绍，积极听取老业主的意见建议，对存在的问题和分期进行冰释和分解。进入4月之后利用园林示范区开放组织老