公募REITs市场发展分析报告.docx

公募 REITs 市场发展分 析报告 2021年6月 2021 年 5 月 14 日，上交所和深交所分别审核通过首批 9 只基础设施公募REITs，标志着国内公募 REITs 正式启航。目前，9 只产品已公布询价结果，并于 5 月 31 日正式向公众投资者发售。 由于国内投资者对于 REITs 产品相对陌生，本文将从 REITs 产品简介、海 外 REITs 市场现状、国内 REITs 产品发展历程和现状、REITs 产品投资价值等几个方面做出详细介绍，帮助投资者更好地了解 REITs 产品。 1、 REITs 产品简介与海外市场概览 1.1、 REITs 是什么？ REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种信托基金。REITs 产品可以投资于不同类型的房地产项目，如住房、基础设施、办公室、工厂、仓库、数据中心、林地等等。 根据投资形式，REITs 可以分为：权益型 REITs、抵押型 REITs 以及混合型 REITs。权益型 REITs 直接投资于房地产，拥有房地产的产权，投资者收益来源 于房地产增值和租金收入。抵押型 REITs 则是以金融中介的身份，将募集的资 金向房地产开发商、经营者提供贷款，或是购买不动产贷款抵押收益证券，赚取 利息收入，拥有的是房地产的债权。两者区别在于，权益型 REITs 可以提供房 地产增值收益，而抵押型 REITs 则不可以。混合型 REITs 则是综合以上两类 REITs， 即拥有部分房地产的产权也从事提供贷款的服务。 根据募集对象和方式，REITs 可以分为：公募 REITs 和私募 REITs。公募 REITs 是以公开方式向社会公众投资者募集资金的 REITs，私募 REITs 则是以非公开的方式向特定投资者募集资金的 REITs。公募 REITs 相对于私募 REITs 而言，在信息披露上更加透明，投资门槛更低，但在投资范围和投资比例的限制上更为严格。 1.2、 海外 REITs 产品发展历程和现状 REITs 起源于 20 世纪 60 年代的美国。1956-1959 年美国陷入经济衰退，不动产市场成为政府提振经济的重要手段之一，为了吸引资本进入不动产市场， 1960 年，美国总统艾森豪威尔所签署的法案创立 REITs 这一新型的投资工具，将不动产投资与股票投资的特性相结合。同年，联邦政府先后通过《房地产投资信托法》和《国内税收法》以明确 REITs 的标准并解决 REITs 和投资者层面双重征税问题。之后的数十年里，虽然美国在不断完善和推进 REITs 市场，但整体规模仍然偏小。直到 1986 年，美国税法改革法案的颁布令 REITs 产品可以自由地经营和管理房地产，为 REITs 现代化奠定基础。近 30 年来，美国 REITs 市场迎来高速发展期，截至 2020 年末，美国市场上市 REITs 产品数为 223 只，规模已达到 1.25 万亿美元。 -4- 图 1：REITs 产品发展历程 资料来源：Nareit，市场研究部 图 2：美国 REITs 产品发行数量和历史市值走势 1,400,000 250 1,200,000 200 1,000,000 800,000 150 600,000 100 400,000 200,000 50 0 0 市场规模（百万美元，左轴） REITs数量（只，右轴） 资料来源：Nareit，市场研究部；截至 2020 年 12 月 31 日 目前美国 REITs 市场规模处于领先地位。根据 EPRA（European Public Real Estate Association）披露的数据，截至 2020 年 12 月 31 日，全球 REITs 市场共有 900 只 REITs 产品，分布于 43 个国家或地区，总市值达 1.9 万亿美元。其中，美国 REITs 市场规模最大，占全球 REITs 市场的 63%。日本、澳大利亚、英国和新加坡 REITs 市场规模排名紧随其后，但各国 REITs 规模占比均不到 10%。 表 1：全球 REITs 市场规模前十国家信息 国家 REITs 产品规模（十亿美元） REITs 产品数量（只） 美国 1,206.00 192 日本 140.19 66 澳大利亚 107.34 41 英国 83.19 57 新加坡 75.21 35 加拿大 58.4 44 法国 51.9 27 中国香港特别行政区 29.69 10 西班牙 26.36 76 比利时 23.16 17 资料来源：EPRA，市场研究部；截至 2020 年 12 月 31