物业管理危机风险管理应对教材.pptx

物业管理危机(风险)管理应对;祸兮福之所倚，福兮祸之所伏 ;危机·风险; 物业管理企业、职能部门、业主 ;风险=危·机;案例一;案例二;物业无钱交电费住户停水近3天;;;风险集中形成; 物业管理项目承接类 风险危机;老(旧)项目的接管 ;鹏基物业管理公司接管深圳市木材公司住宅小区; 物业公司不想续签要退出，业主委员会推卸责任，不选聘新的物业公司来交接。 或者业主委员会选聘了新的物业公司，老的物业公司不愿意退出。 怎么办？; ; ;风险=危·机; ;风险四：业主欠费;;治安类 风险危机;;小区接连发生盗窃案 物业是否承担赔偿责任？;治安风险防范措施 明确物业管理公司的法律地位和职责。 支持业主自防，提高业主安防意识。 完善区域内安全防范设施。 完善执行管理制度。 安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。 充分挖掘护卫人员的防范能效。 委托给专业护卫公司。 做好群防群治工作。 突发事件应有应急预案。;消防事故和隐患 风险危机; 由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。;;三、消防事故和隐患风险;装修管理 风险危机;;;;;高空坠物 风险危机;好来居砸童案 ２０10年５月３１日，南山区向南小学四年级学生钟小雨（化名）在放学途中，被好来居大厦坠落的一块玻璃砸中头部，后经抢救无效身亡，年仅１０周岁。 如何规避？;高空坠物两种情况 一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。 一是高空抛物。;;物业服务收费 风险危机; 物业服务收费是物业公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业公司收入的主要来源，也是物业公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障，目前我国物业管理市场不规范，乱收费现象严重，也成为投诉的热点，并影响了业主和物业公司的关系。;三、物业服务费纠纷风险防范措施： 多走访业主、多做沟通工作。 借助业主公约和业委支的力量。 自觉增加物业管理费用的透明度。 改进服务、计费方式和收费方法。 完善物业管理服务合同，严格依约行事。 分析业主拖欠的原因。 选择恰当的收账策略。 A）收款方法。 B)催款要注意预防超过诉讼时效。 对欠费业主保持足够的压力。 建立应收账款坏账制度。 在必要的催缴程序后通过法律途经解决。;公共设施设备 风险危机;;;二、无过错责任的构成要件? ???? 1、损害事实的客观存在。 2、特殊侵权行为的法定性。包括侵权行为的法定性和免责事由的法定性。没有法律条款的明文规定，不能构成无过错责任；同时，没有法定的免责事由不能免责。 3、特殊侵权行为与损害事实之间存在因果关系。 4、行为人不必过错。是指责任的承担不考虑行为人是否具有过错，在认定责任时无需受害人对行为人具有过错提供证据，行为人也无需对自己没有过错提供证据，即使提供出自己没有过错的证据也应承担责任。 ;七、公共设施设备风险防范;专项管理委托给专业公司;公共环境 风险危机;;;车辆管理危机隐患; 业主的车停在车场，如果发生被盗或被损坏，物业公司承担赔偿责任。目前物业管理企业收取的停车费一般是10元/次，这个费用到底是车场使用费，还是车辆保管费，至今还是法律界争论的问题。 如何规避这一风险呢？ ;车辆外表被儿童包括其 他第三人用器具划伤。;四、制定车场意外应变预案;回避危机; 危机认识与控制不是单靠讲的，而 是要靠预防措施与执行力去锤炼的。 成功还有一条经验：有章可循、有法可依、有理可辩！;谢谢大家;9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。4月-214月-21Thursday, April 8, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。01:32:4901:32:4901:324/8/2021 1:32:49 AM 11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。4月-2101:32:4901:32Apr-2108-Apr-21 12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。01:32:4901:32:4901:32Thursday, April 8, 2021 13、He who seiz