济南房地产市场概况XXXX1017.pptx

济南房地产市场研究 山东中原投资顾问部:王丛玮 2011.10.17 济南住宅市场概况 Part 1 济南住宅市场分析 万平方米 数据来源：山东中原数据库 政策调控下商品住宅市场供求比有所放大，而价格出现滞涨 近几年济南住宅供求对比 近几年济南住宅成交价格走势 受调控政策影响，近三年商品住宅供应量比往年有所增加，但成交量受政策影响有所放缓，供过于求的差距正逐渐拉大； 近几年以来，济南商品住宅价格平均涨幅为13%，但2011年价格为8581元/平方米，与去年基本持平，略有下降。 济南住宅市场 新增供应分析 2011年1-10月济南新增供应量表 2011年1-10月济南开盘成交均价 郊区大盘的上市，快速拉高整体房地产市场的新增供应量，成交均价受供应结构影响上下波动 数据来源：山东中原数据库 2011年1-10月济南房地产市场的新增供应量达到230.32万平方米，开盘成交率达到56%； 受新增供应结构的影响，济南房地产市场的开盘成交均价上下波动，各项目价格基本保持平稳态势。 数据来源：山东中原数据库 济南房地产市场成交量受新增供应量影响，在新政影响下，成交量有放缓趋势； 受新增供应结构的影响，济南房地产市场的成交均价略有起伏，但趋势平稳，涨价幅度普遍放缓。 在房地产新政影响下，济南房地产市场成交量及成交均价上涨有放缓趋势 2011年济南住宅供求情况 2011年济南住宅成交均价 住宅量价分析： 住宅市场小结 在房地产调控的影响下，刚需成为支撑济南房地产市场的重要力量，成交均价涨幅放缓 土地市场分析 近年来槐荫区和市中区土地成交量小，而东部的历下区和历城区成交量较大，政府东拓的规划已有所表现，西进的步伐也将在西客站投入使用后有所加快 2011年1-10月济南市土地成交面积320.16万平米，主要分布城市外围区域，槐荫区和市中区土地成交量小。 2008年1月-2011年10月年济南市成交土地1346.6万平米，其中历城区、历下区、天桥区和高新区分别成交326.1万平米、342.4万平米、152.7万平米和162.4万平米，市中区成交237.5万平米，其中中海九曲片区项目成交土地178.2万平米，槐荫区成交125.6万平米。 2008年1月-2011年10月年土地成交量表 万平米 土地单价表现：受房地产市场和土地成交结构的影响，2011年成交土地单价较2010年有所下降，但楼面地价处于较高水平——支撑高价的重要因素 2011年1-10月受房地产调控及土地成交结构的影响，济南市市区成交土地总体均价352万元/亩，较2010年有所回落，但楼面地价1345元/平米，处于较高水平。 各区域成交土地价格差异大，主要受区位因素影响，高新区、奥体片区等热点开发区域和市区土地地价高，远郊区等认知度低的区域地价低；槐荫区特别是西客站区域发展潜力大，每亩单价和楼面地价均有所上涨。 2008年-2011年济南市区成交土地地价、楼面地价 万元/亩 元/平米 2008年-2011年济南各区成交土地地价走势 万元/亩 2008年-2011年济南各区成交土地楼面地价走势 元/平米 土地市场推售量：未来三年济南土地市场推售量预计为1729万平方米，郊区大盘项目增加、局部市场竞争激烈——同时支撑量价 据不完全统计，未来三年在售项目推售量约953万㎡，待售项目推售量约427万㎡，未立项项目推售量约349万㎡。 天桥区、历城区预计推售量超350万㎡，竞品大盘项目主要分布于天桥区滨河新区、二环南路、二环北路及腊山片区。 区域 类别 潜在供应总量（万㎡） 潜在供应量（万㎡） 代表性项目 潜在供应量（万㎡） 区域 类别 潜在供应总量（万㎡） 潜在供应量（万㎡） 代表性项目 潜在供应量（万㎡） 天桥区 在售项目 422 92 名泉春晓 40 历下区 在售项目 279 99 海尔绿城全运村 42 　 鑫苑名家 35 　 绿城百合花园 20 待售项目 261 北大时代 60 待售项目 69 济高舜奥华府 15 　 绿地滨河国际城 135 　 未立项项目 69 　 未立项项目 111 　 　 历城区 在售项目 374 266 恒大城 120 槐荫区 在售项目 290 235 绿地国际花都 110 　 天鸿万象新天 70 　 阳光100 30 待售项目 67 翡翠外滩 45 待售项目 10 外海中央花园三期 10 未立项项目 41 　 　 未立项项目 45 　 　 市中区 在售项目 258 225 中海国际社区 90 高新区 在售项目 106 36 海信慧园 10 　 鲁能领秀城 85 　 丁豪广场 6 待售项目 10 华鲁越秀园 10 待售项目 10 绿城百合花园 10 未立项项目 23 　 　 未立项项目 60 　 　 土地市场小结：土地成交量及成交价格呈现稳步增长的态势，而规模土地