房地产行业审计计划.docx

6 6 房地产行业预售之审计计划 销售阶段「收入业务」流程包括但不限于以下审计子项: 楼盘预售程序审査（包括收取「定金」/「诚意金」、签署「认购书」、「商品房买卖合同」及特别客户优惠等 程序之审査） 收取「楼价款」程序之审査 「楼价单」及相关信用政策批核程序审查 销售阶段「成本支出业务」流程包括但不限于以下审计子项: 日常销售费用支出签批程序之审査 销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审査 销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审査 提供文件清单： 销售部门组织和人员架构图 书面之销售政策（包括楼价单、信用政策、销售折扣、销售操作流程） 相关审批流程（包括「楼价单」之建立及更新审批流程、优惠折扣之申请及复核流程、签署「认购书」之管 理层审批流程、签署「商品房买卖合同」之订立及审批流程） 日常销售费用支出之文件（包括水、电、煤及什费，销售部门之固定资产折旧、交际费、看楼车租赁费、销 售人员餐费及交通补贴等） 销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之招标、议价定判之流程 销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之签批程序之流程 广告、推广活动及其他物料之预算金额明细列表（如有） 广告、推广活动及其他物料之支出详细账单 「竞价销售软件系统」中的销售数据 E E 6 「收入业务」审计程序 序 号 申计内容 审计目的 申计步骤 1 楼 盘预售 程序审 査 销售程序审 查 审查整个销售流程是否按照最高管理 层批核之既定销吿流程执行，以及是否有 足够之监控程序 a） 了解及审核销售相关程序，并编制相关之流程图 b） 〈穿行测试〉，即于销售现场与客服人员一同进行 整个销售流程 2 收取「定金」 / / 「诚意金」之审 查 a） 审查客户收取的「定金发票」之 内容填写是否正确 b） 当客户申请退还定金时，该中请 是否经过有效之审批权限人批准 a） 了解收取与退还「定金」之程序，并编制相关之 流程图，核对退还定金之审批权限是否正确 b） 抽取50%之1■定金发票J ,检查「定金发票」之 内容填写是否正确 3 签署「认购 书」之审查 a） 「认购单J是否经过销售经理或 其授权人的签批 b） 盖“公章”前，有无事先填写「公 章使用登记表」 c） 「认购书」是否经过客务经理/ 其授权人确认及签批并盖“公章” a） 了解签署「认购单」之程序，并编制相关之流程 图 b） 与销售部及客服部负责同事了解及讨论签署「认 购单J之程序，以确定销售及客服人员清晰该流程 c） 与销售现场实况抽査，即进行〈穿行测试〉  地产专“如识均说 4 签署「商品 房买卖合同」之 审查 a） 与客户签订之合同是否出现违反 法律、法规之无效条款 b） 签订之「商品房买卖合同」是否 出现未经审批权限人批准之现象 c） 是否有相关授权人复核已签订之 「商品房买卖合同」 d） 盖“公章”前，有无事先壊写「公 章使用登记表」 e） 「商品房买卖合同」之成交价与 相关之「楼价单J是否一致 a） 了解签署「商品房买卖合同」之程序，并编制相 关之流程图 b） 抽查「商品房买卖合同」，以确定合同之条款未 出现违反法律、法规之无效条款 c） 抽查「商品房买卖合同」，以确定相关之销售交 易及买卖合同均获最高管理层授权之人士签批 d） 在「竞价销售软件系统」中下载有关之销售数据， 与『商品房买卖合同」核对，以确定系统内之数据的完整 性及准确性 e） 抽查核对「商品房买卖合同」之成交价与相关之 「楼价单J之内容 5 特别客户提 供优惠之审查 a） 审查客户是否符合特别客户的条 件 b） 提供之优惠是否符合已审核之信 用政策 a） 逐一检查特别客户签署之1■商品房买卖合同」， 确实其真实性及金额的准确性 b） 核对特别客户提供之优惠政策是否已获最高管 理层之签批 6 收取『楼价款」程序 之审査 a） 「楼价款J是否及时到达公司胀 户及数额之正确性 b） 按揭贷款客户各期楼款入账情况 a） 了解及审核收取『楼价款」之流程，并编制相关之流程图 b）与出纳部及会计部主管讨论及了解其部门在楼 款收取记录及会计记账程序之监控系统  尤地产专W知识培训 C）收取之「楼价款」与会计记录是 否一致 d） 「楼价款」文件与银行存款记录 是否一致 e） 「完税凭证」的开具情况 c） 审阅有关「楼价款」文件及银行存款记录，以确 定有关「楼价款」之真实性及准确性 d） 实地了解及抽样审査有关收取「楼价款」及会计 记账之程序 e） 检查「完税凭证」是否连续编号 f） 核对「完税凭证」之金额与会计记录之金额 7 r 楼价单」 及相关 信用政 策批核 程序审 査 「楼价单」 审查 a） 「楼价単」的审批权限是否符合 规定 b） 审査是否出现“时效已过”的「楼 价单J或特殊时段的”优患政策过期”却 仍在执行之现